停止条件が不成就で契約が全て消滅した場合、被告に対して一切の金員を請求することができない旨の特約に違反した訴訟提起と債務不履行責任

【オレンジ法律事務所の私見・注釈】

1 本件は、Xが、Yとの間で、Xが宮城県仙台市内の土地及び建物の所有権を取得してXに対しこれを譲渡する旨合意し、Yにおいて自ら上記土地及び建物の所有権を取得しないという債務を負っていたにもかかわらず、上記土地及び建物の実質的所有権を取得したXの行為は本件合意1の債務不履行に該当する旨主張して、Yに対し、債務不履行に基づく損害賠償等の支払を請求した。

 反訴は、Yが、Xに対し、XY間で締結した上記土地及び建物の停止条件付売買契約において、停止条件が不成就で契約が全て消滅した場合、被告に対して一切の金員を請求することができない旨を合意したにもかかわらず、本訴を提起したことは上記合意の債務不履行に該当するなどと主張し、債務不履行に基づく損害賠償等を請求した。

2 本件裁判所は、Xの主張にかかる合意の債務不履行を否定した上で、Yの請求については、Xは、Yに対し、「停止条件が不成就で本件変更契約が全て消滅した場合でも、仲介料、企画料その他一切の金員(経済的利益)を請求することができないこと」を確約しており、原告が本件合意の債務不履行に基づく損害賠償を請求する本訴を提起したことは、本件特約に違反するものとして債務不履行を構成するものと認められるとした。

 また、本件裁判所は、上記債務不履行と相当因果関係のある損害について、Xよる本訴提起を受けYが訴訟代理人を選任したことによって負担する弁護士費用のうち相当と認められる範囲内のものは、債務不履行によって通常生ずべき損害として相当因果関係があるものというべきであるとした上で、本訴の請求額に照らし、Yが訴訟代理人に対して計1260万円(着手金420万円及び成功報酬840万円)の報酬支払を約したうち、本件訴訟は5回の口頭弁論で終結し、Yの訴訟代理人が提出した書面は反訴状を含めて5通にとどまること、本件の争点は複雑なものではないこと等、本件に係る一切の事情を考慮して、600万円が相当因果関係が認められる弁護士費用とした。

3 本件は、停止条件付売買契約の締結において停止条件が不成就のとき売主が買主に一切の金銭請求をできない旨の特約の効力、特約違反の効果が問題となったところ、本訴提起が特約違反の債務不履行を構成するものとし、口頭弁論が5回で終結したこと、提出した書面の数、争点の複雑性などにかんがみ、請求額に照らして約した着手金420万円、成功報酬840万円の合計1260万円のうち、600万円を相当因果関係が認められる損害としたものである。

 実務上、よく見かける特約の効力についての裁判所の判断を示したものであり、参考になろう。

1 原告の請求を棄却する。

 2 原告は、被告に対し、600万円及びこれに対する平成23年10月1日から支払済みまで年6分の割合による金員を支払え。

 3 被告のその余の主位的請求及び予備的請求をいずれも棄却する。

 4 訴訟費用は、本訴反訴を通じて20分し、その1を被告の負担とし、その余を原告の負担とする。

 5 この判決は、第2項に限り、仮に執行することができる。

事実及び理由

第1 請求

 1 本訴

 被告は、原告に対し、1億2000万円及びこれに対する平成23年8月25日から支払済みまで年6分の割合による金員を支払え。

 2 反訴

  (1) 主位的請求

 原告は、被告に対し、1260万円及びこれに対する平成23年10月1日から支払済みまで年6分の割合による金員を支払え。

  (2) 予備的請求

 原告は、被告に対し、1260万円及びこれに対する平成23年10月1日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。

第2 事案の概要

 本訴は、原告が、被告との間で、原告が宮城県仙台市内の土地及び建物の所有権を取得して被告に対しこれを譲渡する旨合意し、被告において自ら上記土地及び建物の所有権を取得しないという債務を負っていたにもかかわらず、上記土地及び建物の実質的所有権を取得した被告の行為は上記合意の債務不履行に該当する旨主張して、被告に対し、債務不履行に基づく損害賠償及び訴状送達の日の翌日から支払済みまで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払を請求する事案である。

 反訴は、被告が、原告に対し、①原告は、被告との間で締結した上記土地及び建物の停止条件付売買契約において、停止条件が不成就で契約が全て消滅した場合、被告に対して一切の金員を請求することができない旨を合意したにもかかわらず、本訴を提起したことは上記合意の債務不履行に該当すると主張し、債務不履行に基づく損害賠償及び反訴状送達の日の翌日から支払済みまで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払(主位的請求)、又は②原告による本訴提起が被告に対する不法行為を構成すると主張し、不法行為に基づく損害賠償及び反訴状送達の日の翌日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払(予備的請求)を請求する事案である。

 1 前提事実

 以下の事実は、当事者間に争いがないか、証拠上容易に認めることができる事実である(証拠によって認定した事実は、認定事実の後に、認定根拠となった証拠を括弧書する。)。

  (1) 当事者

   ア 原告は、不動産の売買、仲介等を業とする株式会社である。

   イ 被告は、カメラ・家電製品の量販等を業とする株式会社である。

  (2) 原告は、平成20年8月7日、別紙物件目録記載(1)ないし(7)の各土地(以下、併せて「本件土地」という。)及び同目録記載(8)の建物(以下「本件建物」といい、本件土地と併せて「本件不動産」という。)の所有者の一部の代理人である弁護士との間で、本件不動産の仮売買契約(以下「本件仮売買契約」という。)を締結した(甲1、乙1の2・4、乙19)。

  (3) 原告は、同月11日ないし13日頃、被告との間で、要旨以下の内容で停止条件付不動産売買契約(以下「本件停止条件付売買契約」という。)を締結した(甲2)。

   ア 第1条(停止条件と自動消滅)

 平成21年10月31日までに本件土地が更地となって本件土地の地上及び地下に建物、構築物又は構造物などが一切存在しない状態になったとき以降(中略)、原告は被告に配達証明付内容証明郵便で更地状態となったことを通知すれば、その通知の到達をもって本契約の停止条件が成就したものとして本契約が発効する。

 同年11月15日までに上記停止条件が成就しないときは、不可抗力によると否と問わず、理由の如何にかかわらず本契約は発効することなく自動的に消滅する。

   イ 第2条(前提条件付売買)

 第1条の停止条件が成就したときは、その日から1か月以内の日として被告が指定する日において(中略)、原告は売買代金38億8000万円で、本件土地を不可分に一括して被告に売り渡し、被告はこれを買い受ける。

  (4) 仙台地方裁判所は、平成20年12月24日、本件不動産について担保不動産競売開始決定(以下、同競売手続(仙台地裁平成20年(ケ)第1245号)を「本件競売手続」という。)をした(甲6、乙10の1・2、乙20)。

  (5) 原告は、平成21年7月27日、被告との間で、要旨以下の内容で本件停止条件付売買契約の変更契約(以下「本件変更契約」という。)を締結した(甲4)。

   ア 1.本件停止条件付売買契約第1条及び第2条の定めを全面的に改めて、以下のとおりとする。

 (ア) 第1条(停止条件と自動消滅)

 原告が仙台地方裁判所の競売で同年10月31日までに本件土地及び本件土地の上下に存在する建物、構築物又は構造物などの一切の物件の所有権を完全な状態で取得して所有権登記を得て、かつ、本件土地及び上記物件に対して第三者の権利、占有又は関与などが一切存在しない状態となったとき以降(中略)、原告は被告に配達証明付内容証明郵便で無瑕疵状態であることを通知すれば、その通知の到達をもって本契約の停止条件が成就したものとして本契約が発効する。

 上記停止条件が同年11月30日までに成就しないときは、不可抗力によると否と問わず、理由の如何にかかわらず、本契約は発効することなく自動的に消滅する。

 (イ) 第2条(前提条件付売買)

 第1条の停止条件が成就したときは、その日から1か月以内の日として被告が指定する日において(中略)、原告は売買代金合計26億5000万円で、本件土地(代金26億5000万円)及び上記物件(代金0円)を不可分に一括して被告に売り渡し、被告はこれを買い受ける。

   イ 12.売主の確約(以下「本件特約」という。)

 停止条件の成就で本件売買が決済された場合は無論、不成就で契約が全て消滅した場合でも(被告が、原告以外の者から本件土地若しくは本件土地及び上記物件を購入する場合などを含む。)、原告は被告に対し仲介料、企画料その他一切の金員(経済的利益)を請求することができないことを原告は確約し、この確約は本契約が消滅しても、効力を維持する。

  (6) 株式会社パル企画(以下「パル企画」という。)は、平成22年8月12日、本件競売手続において、入札価額8億0888万円で入札し、同月19日、本件不動産を同額で競落した(乙10の1ないし4、乙20)。

  (7) パル企画は、同年12月6日、上記の代金を納付し、本件不動産の所有権を取得した。

 また、被告の子会社である株式会社ヨドバシ開発(以下「ヨドバシ開発」という。)は、同日、本件不動産について、売買代金完済を条件とする同年12月6日売買を原因とする条件付所有権移転仮登記(本件土地の一部)、平成23年9月1日を始期とする平成22年12月6日贈与を原因とする始期付所有権移転仮登記(本件建物)及びパル企画を債務者とする根抵当権設定仮登記(極度額50億円)を了した。(甲6)

 2 争点及びこれに関する当事者双方の主張

  (1) 争点①(被告の債務不履行に基づく損害賠償義務の有無―本訴請求)

 (原告の主張)

   ア 原告と被告との間での合意の成立

 原告は、本件変更契約の効力が存続していることを前提に、本件不動産を買い受けて被告に売却することを目的として、アーク不動産株式会社(以下「アーク不動産」という。)に対し、原告に代わって本件競売手続において入札をするよう依頼したところ、本件不動産を競落したのはパル企画であったが、原告の調査によれば、パル企画は代金を調達できないことが判明した。

 そのため、原告は、平成22年9月4日頃、被告の取締役であったC(以下「C」という。)との間で、原告が本件不動産をパル企画から譲り受け、又は競売手続によるなど手段を問わずしてその所有権を取得し、本件建物の占有者を排除した上で、被告に対して本件不動産を21億5000万円で売却することを合意した(以下「本件合意」という。)。

 そして、被告代表取締役は、平成20年7月頃までに、原告に対し、「本件についてはC取締役に任せてあるからよく相談して進めるように。」と述べており、かかる事実からすると、Cに対して本件合意の代理権を授与したというべきである。

   イ 被告による債務不履行

 被告は、本件合意に基づき、原告に対し、パル企画との交渉は専ら原告に任せ、被告自らが本件不動産の所有権を取得しないという債務を負った。

 しかし、被告は、原告に図ることなく、本件不動産の代金を納付することができる資産状況にないパル企画に対し、7億円を貸し付けるとともに、所有権移転仮登記及び根抵当権設定仮登記を了することにより、実質的に本件不動産の所有権を取得したものであり、かかる被告の行為は本件合意の債務不履行に当たる。

   ウ 損害

 (ア) 仮に被告の上記債務不履行がなければ、パル企画は代金を納付することができなかったところ、原告は、前記アのとおりアーク不動産に対して本件不動産への入札を依頼しており、アーク不動産がパル不動産に次ぐ金額で入札したことから、原告は本件不動産を取得できるはずであった。

 そのため、原告は、被告の上記債務不履行により、本件合意に基づく売却代金21億5000万円のうち10億円の得べかりし利益を喪失し、同額の損害を被った。

 (イ) また、原告は、①本件仮売買契約の実行遅延によるペナルティとして、本件不動産の地権者の一部に対して1000万円を支払ったこと、②地元不動産業者である株式会社日東商会に対し、本件建物の仲介手数料及び立退き費用として計1億円(売買手数料5700万円及び立退き費用4300万円)を支払ったこと、③仙台在住の2名に対し、仲介手数料として計1000万円を支払ったことから、計1億2000万円の損害を被ったものである。

 (被告の主張)

 否認ないし争う。

   ア 原告と被告との間での合意の成立

 本件合意がされたという事実は否認する。

   イ 被告による債務不履行

 被告による債務不履行の事実は否認する。

   ウ 損害

 (ア) 原告は、自ら又はアーク不動産を介して本件競売手続における入札をしておらず、本件不動産を取得することはできなかった。

 (イ) 原告の主張する計1億2000万円の支出は、その根拠が明らかでなく、被告が負担すべきものでもない。

  (2) 争点②(原告の債務不履行に基づく損害賠償義務の有無―反訴主位的請求)

 (被告の主張)

   ア 原告による債務不履行

 原告は、本件特約に基づき、被告に対し、本件不動産に関して一切の金員の支払を請求することができないにもかかわらず、本訴を提起したものであり、かかる原告の行為は、本件特約の債務不履行に該当する。

   イ 損害

 (ア) 被告は、本訴に応訴するため、被告訴訟代理人との間で委任契約を締結し、計1260万円(着手金420万円及び成功報酬840万円)を支払うことを約した。

 (イ) (ア)の被告の損害は、原告による上記債務不履行と相当因果関係がある。

 (原告の主張)

 否認ないし争う。

  (3) 争点③(原告の不法行為に基づく損害賠償義務の有無―反訴予備的請求)

 (被告の主張)

   ア 原告による不法行為

 原告は、本件特約に基づき、被告に対し、本件不動産に関して一切の金員の支払を請求することができないことを知りながら、被告から不当に和解金を得ることなどを目的として本訴を提起したものであり、かかる原告の行為は、裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠くものであり、被告に対する不法行為を構成する。

   イ 損害

 (ア) 争点②のイ(ア)と同じ。

 (イ) (ア)の被告の損害は、原告による上記不法行為と相当因果関係がある。

 (原告の主張)

 否認ないし争う。

第3 争点に対する判断

 1 争点①(被告の債務不履行に基づく損害賠償義務の有無―本訴請求)について

  (1) 原告と被告との間での合意の成立

   ア 原告は、アーク不動産に対し、原告に代わって入札をするよう依頼した旨主張するところ、証拠(乙10の1ないし7)によれば、確かにアーク不動産は本件競売手続において入札していることが認められるが、調査嘱託の結果によれば、同社は原告との間の委任契約の存在を否定しており、他に上記主張に係る事実を認めるに足りる証拠はない。

 この点、原告代表者は、原告とアーク不動産は委任関係ではなく共同事業を行う関係にある旨陳述するが(甲7)、原告は当初自らが本件競売手続において入札したかのような主張をしていたところ、その後原告が本件競売手続において入札していないことが明らかになると(乙10の1ないし7)、アーク不動産に対し原告に代わって入札をするよう依頼した旨の上記主張を始めたことも考慮すると、原告代表者の上記陳述は到底信用することができない。

   イ また、原告は、Cとの間で本件合意をしたと主張し、原告代表者は、パル企画が競売代金を調達できず、原告が次回の競売期日に落札するから待ってほしいと依頼したところ、Cがこれを了解した旨上記主張に沿う陳述をするが(甲7)、原告代表者の上記陳述は、合意の内容等が不明確であるといわざるを得ず、直ちに採用することができない。しかも、原告の主張によれば、本件合意は、本件不動産を21億5000万円もの金額で売買することなどを内容とするものであるところ、原告と被告との間で本件合意が成立したことを裏付ける証拠はない。そして、前記前提事実のとおり、原告と被告との間で本件不動産に関して締結された本件停止条件付売買契約及び本件変更契約についてはいずれも契約書が作成されていること(甲2、4)に照らすと、原告と被告の間で本件合意をするに当たって契約書等を作成しないことは考えられず、契約書がない以上、本件合意は認め難い。

   ウ 証拠(乙6、7、21の1・2)によれば、原告は、平成18年11月8日、東京都渋谷区の土地の買収について、被告から5000万円を預かっていたが、その買収がうまくいかなかったため、この5000万円を返還すべき立場にあったこと、原告と被告は、本件不動産の買収ができたときに原告が取得すべき報酬と精算することを予定していたこと、しかし、本件不動産の買収もうまくいかず、原告は、平成22年3月11日、被告に対し、上記5000万円を返済すべきであったが、「御願い書」を提出して、被告の了承を得て返済を免れたことが認められ、これに反する証拠はない。そうすると、原告及び被告は、同日時点で、原告が本件不動産の買収によって報酬を得る可能性がなくなり、かつ、原告に資力がないことを前提に、預かり金5000万円の返還の免除を決めていたとみることができる。しかるに、そのわずか半年後に、原告が独自に資金調達をして本件不動産を取得し、被告に転売することを内容とする本件合意をしたとは考えられない。

   エ 以上からすると、原告と被告との間で本件合意がされたものとは認められない。

  (2) したがって、その余の点を検討するまでもなく、被告が原告に対して債務不履行に基づく損害賠償義務を負うものとは認められず、この点に関する原告の主張は理由がない。

 2 争点②(原告の債務不履行に基づく損害賠償義務の有無―反訴主位的請求)について

  (1) 前記前提事実のとおり、原告は、本件特約において、被告に対し、停止条件が不成就で本件変更契約が全て消滅した場合でも、仲介料、企画料その他一切の金員(経済的利益)を請求することができないことを確約しており、原告が本件合意の債務不履行に基づく損害賠償を請求する本訴を提起したことは、本件特約に違反するものとして債務不履行を構成するものと認められる(この債務不履行は不当提訴の不法行為と実質を同じくするものと考えられる。)。

  (2) そのため、原告は、被告に対し、上記債務不履行と相当因果関係のある損害を賠償する義務を負うところ、原告による本訴提起を受け被告が訴訟代理人を選任したことによって負担する弁護士費用のうち相当と認められる範囲内のものは、上記債務不履行によって通常生ずべき損害として相当因果関係があるものというべきである。

 そして、証拠(乙5)及び弁論の全趣旨によれば、被告は、本訴の請求額に照らし、被告訴訟代理人に対して計1260万円(着手金420万円及び成功報酬840万円)の報酬支払を約したことが認められるが、他方、本件訴訟は5回の口頭弁論で終結し、被告訴訟代理人が提出した書面は反訴状を含めて5通にとどまること、本件の争点は複雑なものではないこと等、本件に係る一切の事情を考慮すると、相当因果関係が認められる弁護士費用としては、600万円をもって相当と認める。そして、このことは予備的請求における相当因果関係の判断にも妥当する。

  (3) したがって、原告は、被告に対し、本件特約の債務不履行に基づき、600万円及びこれに対する反訴状送達の日の翌日である平成23年10月1日から支払済みまで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払義務を負うものと認められ、この点に関する被告の主張はこの限度で理由があり、その余は理由がない。

 3 結論

 よって、その余の争点を検討するまでもなく、原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし、被告の主位的請求は600万円及びこれに対する平成23年10月1日から支払済みまで年6分の割合による金員の支払を求める限度で理由があるからこれを認容することとし、その余の主位的請求及び予備的請求は理由がないから棄却することとし、主文のとおり判決する。