最高裁第二小法廷平成23年7月15日判決〔賃貸住宅更新料訴訟・上告審〕

【オレンジ法律事務所の私見・注釈】

１　本件は，被上告人Ｘ１は，上告人Ｙから，京都市内の共同住宅の一室につき，賃料を月額３万８０００円，契約期間１年間，更新料を賃料の２か月分，定額補修分担金を１２万円として賃借し，３回にわたり，その都度，更新合意をし，７万６０００円の更新料を支払っていたところ，被上告人Ｘ１が，更新料の支払を約する更新料条項等が，消費者契約法１０条等により無効であると主張して，上告人Ｙに対し，不当利得返還請求権に基づき支払済みの更新料等の返還を求めた事案である。

２　上記事案について，一審及び原審は，本件更新料条項は，賃借人に対し，民法６０１条に定められた賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に，金銭の支払義務を課すものであり，民法の規定に比して賃借人の義務を加重し，また，本件更新料条項は，一種の贈与的な性格を有するとも評価できることから，Ｘ１が一種の誤認状態に置かれた状況で，対価性の乏しい相当額の金銭の支払の約束と実際の支払をさせるという重大な不利益を与え，一方で，賃貸人たるＹには何らの不利益も与えていないものであるということができ，信義則に反する程度に，衡平を損なう形で一方的に原告の利益を損なったものということができるなどとして，本件条項を消費者契約法１０条により無効とし，Ｘ１の請求を認容した。

３　これに対し，最高裁判所第二小法廷は，まず，更新料の性質について，「賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」とした。

その上で，消費者契約法１０条前段の要件については，賃貸借契約は，賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し，賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる（民法６０１条）のであるから，更新料条項は，一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるとした。

また，同条後段の要件については，①更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない，②一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存し，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項を当然に無効とする取扱いがされてこなかったことをふまえ，「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう『民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらないと解するのが相当であると判示した。

４　本件は，下級審において，判断の分かれていた更新料条項が消費者契約法１０条により無効となるか否かについて，最高裁が初めて判断を示したものであり，重要な意義がある。また，同条後段該当性について，当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきとの一般的な判断基準を示しており参考になる。

なお，本件では直接判示されたものではないが，契約の目的や価格に関する条項（中心条項）が消費者契約法１０条の規制の対象となるかについては争いがある。　この点について，最高裁は，納付済み入学金の返還を求めた学納金返還請求訴訟最高裁判決（最高裁第二小法廷平成18年11月27日判決・平18（受）1130 号）において，「入学金の納付の定めは，入学し得る地位を取得するための対価に関する定めであるから，同条にいう『民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項』には該当せず，同条適用の要件を欠くものというべき」と判示しており，中心条項は消費者契約法１０条の規制の対象とならないと考えているものと思われる。

また，消費者契約法１０条については，本判決後，保険契約における月払の保険料の支払について，猶予期間内に保険料の払込みがないときは，保険契約は，上記猶予期間満了日の翌日から効力を失うとの失効条項が消費者契約法１０条により無効であるとした原審の判決を破棄し，原審に差し戻した最高裁判決が出ており（保険滞納訴訟・最高裁第二小法廷平成24年3月16日判決・平22（受）332号），参考になろう。

（２０１２・５・２３・弁護士　辻本恵太　）

主文

　１　原判決中，被上告人Ｘ１の定額補修分担金の返還請求に関する部分を除く部分を破棄し，同部分に係る第１審判決を取り消す。

　２　前項の部分に関する被上告人Ｘ１の請求を棄却する。

　３　上告人のその余の上告を却下する。

　４　被上告人らは，上告人に対し，連帯して，７万６０００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

理由

第１　上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告理由について

　１　上告理由のうち消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反する旨をいう部分について

　消費者契約法１０条が憲法２９条１項に違反するものでないことは，最高裁平成１２年（オ）第１９６５号，同年（受）第１７０３号同１４年２月１３日大法廷判決・民集５６巻２号３３１頁の趣旨に徴して明らかである（最高裁平成１７年（オ）第８８６号同１８年１１月２７日第二小法廷判決・裁判集民事２２２号２７５頁参照）。論旨は採用することができない。

　２　その余の上告理由について

　その余の上告理由は，理由の不備・食違いをいうが，その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって，民訴法３１２条１項及び２項に規定する事由のいずれにも該当しない。

　３　なお，上告人は，被上告人Ｘ１の定額補修分担金の返還請求に関する部分については，上告理由を記載した書面を提出しない。

第２　上告代理人田中伸，同伊藤知之，同和田敦史の上告受理申立て理由について

　１　本件本訴は，居住用建物を上告人から賃借した被上告人Ｘ１が，更新料の支払を約する条項（以下，単に「更新料条項」という。）は消費者契約法１０条又は借地借家法３０条により，定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条によりいずれも無効であると主張して，上告人に対し，不当利得返還請求権に基づき支払済みの更新料２２万８０００円及び定額補修分担金１２万円の返還を求める事案である。

　上告人は，被上告人Ｘ１に対し，未払更新料７万６０００円の支払を求める反訴を提起するとともに，連帯保証人である被上告人Ｘ２に対し，上記未払更新料につき保証債務の履行を求める訴えを提起し，この訴えは，上記の本訴及び反訴と併合審理された。

　２　原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。

　　(1)　被上告人Ｘ１は，平成１５年４月１日，上告人との間で，京都市内の共同住宅の一室（以下「本件建物」という。）につき，期間を同日から平成１６年３月３１日まで，賃料を月額３万８０００円，更新料を賃料の２か月分，定額補修分担金を１２万円とする賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，平成１５年４月１日，本件建物の引渡しを受けた。

　また，被上告人Ｘ２は，平成１５年４月１日，上告人との間で，本件賃貸借契約に係る被上告人Ｘ１の債務を連帯保証する旨の契約を締結した。

　本件賃貸借契約及び上記の保証契約は，いずれも消費者契約法１０条にいう「消費者契約」に当たる。

　　(2)　本件賃貸借契約に係る契約書（以下「本件契約書」という。）には，被上告人Ｘ１は，契約締結時に，上告人に対し，本件建物退去後の原状回復費用の一部として１２万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり，また，本件賃貸借契約の更新につき，①　被上告人Ｘ１は，期間満了の６０日前までに申し出ることにより，本件賃貸借契約の更新をすることができる，②　被上告人Ｘ１は，本件賃貸借契約を更新するときは，これが法定更新であるか，合意更新であるかにかかわりなく，１年経過するごとに，上告人に対し，更新料として賃料の２か月分を支払わなければならない，③　上告人は，被上告人Ｘ１の入居期間にかかわりなく，更新料の返還，精算等には応じない旨の条項がある（以下，この更新料の支払を約する条項を「本件条項」という。）。

　　(3)　被上告人Ｘ１は，上告人との間で，平成１６年から平成１８年までの毎年２月ころ，３回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合意をし，その都度，上告人に対し，更新料として７万６０００円を支払った。

　　(4)　被上告人Ｘ１が，平成１８年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後である平成１９年４月１日以降も本件建物の使用を継続したことから，本件賃貸借契約は，同日更に更新されたものとみなされた。その際，被上告人Ｘ１は，上告人に対し，更新料７万６０００円の支払をしていない。

　３　原審は，上記事実関係の下で，本件条項及び定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条により無効であるとして，被上告人Ｘ１の請求を認容すべきものとし，上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。

　４　しかしながら，本件条項を消費者契約法１０条により無効とした原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。

　　(1)　更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人と賃貸人との間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは，賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべきであるが（最高裁昭和５８年（オ）第１２８９号同５９年４月２０日第二小法廷判決・民集３８巻６号６１０頁参照），更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。

　　(2)　そこで，更新料条項が，消費者契約法１０条により無効とされるか否かについて検討する。

　　　ア　消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条項が，民法等の法律の公の秩序に関しない規定，すなわち任意規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ，ここにいう任意規定には，明文の規定のみならず，一般的な法理等も含まれると解するのが相当である。そして，賃貸借契約は，賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し，賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる（民法６０１条）のであるから，更新料条項は，一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において，任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるというべきである。

　　　イ　また，消費者契約法１０条は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条項が，民法１条２項に規定する基本原則，すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることをも定めるところ，当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは，消費者契約法の趣旨，目的（同法１条参照）に照らし，当該条項の性質，契約が成立するに至った経緯，消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。

　更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

　そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

　　(3)　これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすることはできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。

　５　以上によれば，原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな違法があり，論旨はこの趣旨をいうものとして理由がある。なお，上告人は，被上告人Ｘ１の定額補修分担金の返還請求に関する部分についても，上告受理の申立てをしたが，その理由を記載した書面を提出しない。

第３　結論

　以上説示したところによれば，原判決中，被上告人Ｘ１の定額補修分担金の返還請求に関する部分を除く部分は破棄を免れない。そして，前記認定事実及び前記第２の４に説示したところによれば，更新料の返還を求める被上告人Ｘ１の請求は理由がないから，これを棄却すべきであり，また，未払更新料７万６０００円及びこれに対する催告後である平成１９年９月１９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める上告人の請求には理由があるから，これを認容すべきである。なお，被上告人Ｘ１の定額補修分担金の返還請求に関する部分についての上告は却下することとする。

　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

主文

　１　本件控訴を棄却する。

　２　控訴費用は控訴人の負担とする。　

事実及び理由

第１　控訴の趣旨

　１　原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。

　２　上記取消部分に係る被控訴人Ｘ１の請求を棄却する。

　３　被控訴人らは，控訴人に対し，連帯して，７万６０００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

　４　訴訟費用は，第１，２審を通じ，被控訴人らの負担とする。

　５　第３項につき仮執行宣言

第２　事案の概要

　１　本件は，①控訴人からマンションの一室を賃借した被控訴人Ｘ１（以下「被控訴人Ｘ１」という。）が，その賃貸借契約中の，被控訴人Ｘ１が更新料及び定額補修分担金を支払う旨の各条項はいずれも消費者契約法１０条により無効であるとして，控訴人に対し，不当利得返還請求権に基づき，既払いの更新料及び定額補修分担金合計３４万８０００円及びうち２２万８０００円に対する原審平成２０年（ワ）第９４７号（移送前の右京簡易裁判所平成２０年（ハ）第８３号）事件の訴状送達の日の翌日である平成２０年３月６日から，うち１２万円に対する上記事件の訴え変更申立書送達の日の翌日である同年７月２日から，いずれも支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めるとともに，未払の更新料７万６０００円の支払債務が不存在であることの確認を求め，②控訴人が，上記更新料を支払う旨の条項は有効であるとして，被控訴人Ｘ１に対し，反訴により，未払更新料７万６０００円及びこれに対する催告期間満了日の翌日である平成１９年９月１９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求め，③控訴人が，上記賃貸借契約における被控訴人Ｘ１の連帯保証人である被控訴人Ｘ２（以下「被控訴人Ｘ２」という。）に対しても，未払更新料７万６０００円及びこれに対する②記載の遅延損害金の支払を求めた事案である。

　原審は，上記更新料及び定額補修分担金を支払う旨の各条項がいずれも消費者契約法１０条に該当し無効であると判断して，被控訴人Ｘ１の不当利得返還請求を認容し，未払更新料支払債務が不存在であることの確認の訴えは確認の利益がないとして却下し，控訴人の被控訴人らに対する未払更新料の支払請求はいずれも理由がないとして棄却したところ，控訴人が控訴した。

　なお，上記確認の訴えを却下した部分については被控訴人Ｘ１は控訴を申し立てておらず，当審の審理対象からは除外される。

　２　前提事実，争点及び争点に関する当事者の主張は，後記３に当審における当事者の主張を付加するほか，原判決「事実及び理由」中の第２の１，２（原判決３頁１７行目から同１９頁１４行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。

　３　当審における当事者の主張

　　(1)　控訴人

　　　ア　本件更新料条項について

　（ア）　原判決は，控訴人は本件賃貸借契約締結当時，目的物の使用収益の対価（賃料）として更新料を設定する意思であった可能性が高く，被控訴人Ｘ１は更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決め，更新料についても，更新の際に負担する金銭で，自己の支出及び控訴人の収入となり，返還されない金銭であることを理解していたこと，更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が，ほぼ賃貸期間に比例していることを理解し得たことが窺われるとする。そうであれば，被控訴人Ｘ１の意思としては，本件更新料を，契約が更新され，更新期間に対応して本件居室を「使用収益」するのに必要な対価として把握していたものと意思解釈するのが自然である。

　原判決はこれを否定するが，更新料が更新の際に支払を要する金員であり，それが賃貸人の収入になることについて共通の認識があれば，更新料の意味についての両者の意思は合致しているというべきである。そして，賃借人に上記の程度の認識があれば，賃借人が，更新料を更新後の「目的物の使用収益の対価」と認識していたと解することは，十分可能である。更新拒絶権放棄と，更新後の目的物の使用収益とは，ひとつの事象を異なる角度からみたものに過ぎないからである。

　（イ）　原判決は，収益目的の居住用賃貸物件の賃貸借契約においては，更新拒絶の正当事由が認められる場合は少なく，更新料支払により賃借人が受ける紛争回避の利益は，それほど大きくないので，更新拒絶権放棄は，本件更新料の対価となっているとまではいえないか，あるいは，対価としての性質は認められるとしても，その意義は希薄で，更新料の金額とは均衡していないとした。

　しかし，居住用賃貸物件の賃貸借契約においても，正当事由の有無を明確に判断できない場合は少なくない。賃貸人はこのような場合，賃借人から更新料が支払われることと引換えに，更新拒絶権を放棄して紛争を避けることが多く，賃借人も，更新料を支払うことにより，更新を拒絶されるリスクを回避することになる。

　よって，本件更新料条項は，更新拒絶権放棄の対価としての性質を有するというべきである。

　（ウ）　原判決は，本件更新料条項においては，法定更新の場合にも更新料を支払う旨定められていることから，更新料を支払ったことによって，賃借人の地位の安定（賃借権の強化）がもたらされることはないとした。しかし，本件賃貸借契約においても，更新料を支払って合意更新した場合には，期限の定めのある賃借権が保障されるから，契約当事者の合理的意思解釈として，本件更新料条項には，なお賃借権強化の対価としての性質もあるというべきである。

　（エ）　原判決は，本件の更新料は賃料の補充又は一部という性質を有していないことから，賃借人に対し，民法６０１条に定められた賃貸借契約における基本的債務である賃料以外に，金銭の支払義務を課すものであり，民法の規定に比して賃借人の義務を加重させているから，前段要件を充足するとした。しかし，本件更新料条項は，更新後の使用収益に対する対価としての性質を有しており，賃貸借契約における賃貸人の主たる給付の対価に関する約定というべきであるから，原判決の判断は誤っている。

　本件の更新料は，主たる給付（物件を使用収益させる給付）の対価として，両当事者間で合意されているものである。主たる給付に関する対価を定める条項（中心条項）は，当事者が最も適切に決め得るものであり，しかもあらかじめ定められた任意規定等の基準がないのであるから，前段要件のうち「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」に該当しない。

　（オ）　原判決は，後段要件のうち「消費者の利益を一方的に害する」とは，消費者と事業者との間の情報の質及び量，交渉力の格差を背景とし，消費者が誤認又は困惑するような状況に置かれるなどして，消費者に法的に保護されている利益を，信義則に反する程度に，両当事者の衡平を損なう形で侵害することをいい，本件においては，更新料条項の内容等，情報の質の点で控訴人と被控訴人Ｘ１の間に格差があったとした。

　しかし，賃料，更新料等，賃貸借契約の中心的給付に関する事項は，ことさらに複雑な内容もなく，一般消費者にも十分理解できるものであり，持っている情報の質にさほどの違いはない。よって，本件に関しては，情報の質の格差を問題にする必要はない。また，交渉力の格差を過大に評価すべきではない。

　（カ）　原判決は，本件更新料条項が極めて乏しい対価的性質しか有さず，一種の贈与的性格を有するとも評価できると判断し，これを前提にして，被控訴人Ｘ１は，このような本件の更新料の性質を認識していれば，更新料を払いたくないと考え，本件居室を賃借しようとしなかった可能性もあり，本件更新料条項の性質について一種の誤認状態に置かれた上，対価性の乏しい贈与的金銭の支払を約束し，実際に支払を行うことになったのであるから，法的に保護された利益を侵害したものといえるとする。

　しかし，本件の更新料の対価性は認められるべきであり，被控訴人Ｘ１は原判決のいうような利益を侵害されていない。本件建物は京都市立芸術大学の学生にとっては便利なマンションであり，契約期間や賃料月額に照らすと，本件更新料の金額（家賃の２か月分）は決して過大ではない。また，本件更新料があるため，月払い賃料一本方式の場合よりも月額賃料は低く設定されているし，仲介手数料，敷金等も少なくて済むという利点がある。

　（キ）　本件の更新料は，控訴人にとって，月額賃料を補充する貴重な収入源であり，その収入を過去に遡って返還を命ぜられることは不測の損害である。更新料条項を明示的に規制する法律もない現状で，一般法たる消費者契約法１０条の解釈で無効と判断し，消費者契約法施行時の平成１３年４月１日に遡及して返還を命ずる原判決は，賃貸人たる控訴人に不測の損害を与え，取引の安全を著しく害する。

　（ク）　後段要件の解釈は，あくまで当該契約条項を有効として被る消費者の不利益と同条項を無効として被る事業者の不利益を比較考量して，消費者の被る不利益が格段に大きいときに，同条項を無効とすべきものである。原判決は，両当事者の事情を比較考量せず，契約の一方当事者である消費者の不利益だけを考慮の対象としており，当該条項を無効とすることによる事業者の不利益を考慮しておらず，後段要件該当性の判断を誤っている。

　　　イ　本件定額補修分担金条項について

　（ア）　原判決は，本件定額補修分担金条項が通常損耗分の原状回復費用も含んでいると解し，被控訴人Ｘ１の軽過失による損耗部分の原状回復費用が，支払った定額補修分担金の額に満たない場合には，被控訴人Ｘ１は本来負担しなくてもよい通常損耗の原状回復費用についてまで負担させられることになるとして，本件定額補修分担金条項の前段要件該当性を認めているが，不当である。

　賃貸借契約において定額補修分担金条項を定めた場合，いわゆる自然損耗のみならず，通常使用の範囲を超える汚損・破損についても，その原状回復費用は，賃借人の負担とはされておらず，故意・重過失による特に著しい汚損・破損が生じた場合のみ，賃借人がその原状回復費用を負担することになっている。その意味において，定額補修分担金条項は，賃借人の義務を軽減しているともいえる。すなわち，定額補修分担金条項は，原状回復費用の金額が確定していない賃貸借契約締結の段階において，あらかじめ賃借人の負担部分を定額で確定させることで，契約終了時における賃借人・賃貸人間の紛争を回避する機能を有するものであり，賃借人・賃貸人の双方がそれぞれリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものである。このように定額補修分担金条項は合理的な内容を有するものであり，前段要件には該当しない。

　原判決によれば，消費者契約においては，消費者側が結果として不利益な結論となり得る場合であれば，常に前段要件を満たすことになるが，それでは，消費者契約においてリスクや利益をあらかじめ分担する内容の合意自体を規制する結論となり，明らかに不当である。

　（イ）　原判決は，「本件の場合，月額賃料は３万８０００円であるのに対し，定額補修分担金は，その３倍以上である１２万円であるところ，軽過失による損耗の原状回復費用がこのような額になることは考えにくい」とするが，その根拠は不明である。

　仮に，定額補修分担金の金額として，賃貸人側が原状回復費用を大幅に上回る不当な金員を事前に徴収するような契約条件を設定すれば，そのような物件は，消費者の経済的判断によって，賃貸市場の中で淘汰されていくのは明らかである。

　（ウ）　消費者は，契約書及び重要事項説明書によって，定額補修分担金条項を含む契約を締結することで，過失による損害額として最終的に負担すべき金額をあらかじめ提示されているのであって，同条項につき，消費者に予想していない不利益を与える結果となるような情報の格差はない。

　以上のように，本件定額補修分担金条項は，信義則に反するほど消費者の利益を一方的に害するものではなく，後段要件を満たしていない。

　　(2)　被控訴人ら

　　　ア　本件更新料条項について

　（ア）　更新料が賃料の補充としての性質を持つといえるためには，月額賃料が低額に抑えられていることが必要であるが，本件ではそのような事実はない。また，本件更新料条項が，賃料の補充として，月額賃料を低額に抑えた上で，不足分を更新料に振り替えた計算根拠もなければ，その計算方法が賃貸人から賃借人に示され，双方が賃料の補充として明確に認識し合ったという事情もない。さらに，本件更新料条項は本件賃貸借契約条項上，明らかに賃料とは別のものとして規定されていることや，更新料が賃料の前払として使用収益の対価であるとするなら，更新後に賃借人が契約期間満了前に途中退去した場合に，当然に使用収益期間の割合に応じた精算がなされなければならないが，本件更新料条項にはその旨の記載がないことなどは，本件の更新料が賃料とは全く別のものであることを明白に示している。

　本件更新料条項は，使用収益の対価として使用収益期間に対応するものではなく，敷引特約や礼金と同様の一時金であり，更新に際しての一時金である点に特色があるに過ぎない。

　本件のように賃貸目的の居住用物件の賃貸借契約においては，借地借家法上の正当事由が発生する場面は想定できない。したがって，本件更新料条項が更新拒絶権放棄の対価や賃借権強化の対価の性質を有することはあり得ない。

　そうすると，本件更新料条項は，対価性のない金員支払条項であるといわざるを得ない。

　（イ）　賃借人が賃料以外の金銭支払義務を負担することは，民法６０１条の規定する賃貸借契約の基本的内容には含まれていない。また，借地借家法２８条からすれば，賃貸目的の居住用物件の賃貸借契約において，賃貸人からの更新拒絶や，法定更新後の解約申入れが認められることは考えられず，賃借人は，期間満了後も賃貸借契約の更新を受けることができ，その際に何らかの金銭給付を義務づけられるものではない。それにもかかわらず，本件更新料条項は，賃借人に賃料以外の金銭支払義務を課すものであるから，本件更新料条項が前段要件に該当することは明らかである。

　（ウ）　本件更新料条項が後段要件に該当することは，原判決の説示するとおりである。

　　　イ　本件定額補修分担金条項について

　控訴人の主張は争う。本件のような定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効となることは，これまでに多くの裁判例で明らかになっているところである。

第３　当裁判所の判断

　１　当裁判所も，本件更新料条項及び本件定額補修分担金条項は，いずれも消費者契約法１０条に該当し無効であると判断する。その理由は，以下に訂正し，後記２に当審における当事者の主張に対する判断を付加するほか，原判決「事実及び理由」中の第３の１ないし３（原判決１９頁１６行目から同３５頁２０行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。

　　(1)　原判決２０頁２０行目から同２３頁１０行目までを，以下のとおり改める。

　「（ウ）　控訴人の主張の検討

　控訴人は，①本件の更新料が１年の更新期間ごとに支払われ，更新しない場合には授受が予定されていないこと（原判決別紙２条４項），②被控訴人Ｘ１が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は賃貸期間に比例しており，当事者もこれを納得していることなどから，本件の更新料は使用収益の対価たる賃料の補充・前払として定められていたと解するのが当事者の合理的意思に合致する旨主張している。

　確かに，被控訴人Ｘ１についてみると，同人が，更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決め，更新料についても，更新の際に負担する金銭で，自己の支出となり，賃貸人たる控訴人の収入となり，返還されない金銭であることを理解していたことは十分に窺われるし，被控訴人Ｘ１が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が，ほぼ賃貸期間に比例していることも理解し得たことが窺われる。

　しかし，本件更新料条項をみても，本件の更新料がどのような目的で授受され，どのような性質を持つのかについて説明している箇所はない上，本件賃貸借契約締結時，控訴人と被控訴人Ｘ１が更新料につき「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部である旨合意していたとか，被控訴人Ｘ１が更新料につき賃料の補充又は一部であるとの説明を受けたとか，被控訴人Ｘ１が更新料を賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない。

　これに加え，本件賃貸借契約締結当時，被控訴人Ｘ１は京都市立芸術大学の学生であり，賃貸借契約あるいは更新料について十分な法的知識はなかったことが窺われること（弁論の全趣旨）からすると，被控訴人Ｘ１に上記のような理解があったからといって，直ちに，本件賃貸借契約締結当時，本件の更新料の性質につき「目的物の使用収益の対価」と認識していたとは認め難く，せいぜい，単に賃貸借契約更新時に支払われる金銭と認識していたにとどまる可能性も十分にあるというべきである。

　（エ）　まとめ

　以上の諸事情を総合すれば，控訴人及び被控訴人Ｘ１が，本件更新料条項を「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部として定めていたと解することはできず，本件更新料条項に，賃料の補充又は一部という性質があるとは認められない。」

　　(2)　原判決２４頁２０行目の「解約申入れ」，同２２行目の「解約」をいずれも「更新拒絶」と改める。

　　(3)　原判決２４頁２５，２６行目を次のとおり改める。

　「　しかも，本件における更新料額は，１年ごとに月額賃料の２か月分，すなわち７万６０００円と，かなり高額であり，これを支払うことにより被控訴人Ｘ１が得られる紛争回避の利益に比べ，均衡を失しているといわざるを得ない。」

　　(4)　原判決３５頁３行目から４行目にかけての「考え難いことからすると，」を「考え難いこと，賃借人にとってはそもそも通常の使用の範囲内であれば原状回復費用を負担する必要はないことからすると，」と改め，同５行目の「あるとはいえず，」の次に「月額賃料の３倍以上の額を課する」を加える。

　２　当審における当事者の主張に対する判断

　　(1)　本件更新料条項について

　　　ア　控訴人は，更新料が更新の際に支払を要する金員であり，それが賃貸人の収入になることについて共通の認識があれば，更新料の意味についての賃貸人と賃借人の意思は合致しているというべきであり，賃借人に上記の程度の認識があれば，賃借人が，更新料を更新後の「目的物の使用収益の対価」と認識していたと解することは，十分可能であると主張する（第２の３(1)ア（ア））。

　しかし，賃借人が更新料につき，更新の際に支払を要し，賃貸人の収入になる金員と認識していたからといって，それが直ちに「目的物の使用収益の対価」であることを認識していたことにはならないのであって，例えば更新をしてもらうことに対する謝礼と考えて支払う可能性も十分に認められるのであるから，控訴人の主張を採用することはできない。また，控訴人は，上記のように解する根拠として，更新拒絶権放棄と更新後の目的物の使用収益とは，ひとつの事象を異なる角度からみたものに過ぎないことをあげるが，更新拒絶権の放棄に対する対価と目的物の使用収益に対する対価とは次元を異にするものであるし，本件の更新料については，本判決第３の１(1)で訂正の上引用した原判決が認定・説示するとおり（「事実及び理由」中の第３の１(1)イ，ウ），使用収益の対価としての性質はなく，更新拒絶権放棄の対価としての性質もないか，あったとしてもその意義は希薄なものというべきであるから，控訴人の主張はその前提を欠くものであり，採用することができない。

　　　イ　控訴人は，居住用賃貸物件の賃貸借契約においても，正当事由の有無を明確に判断できない場合は少なくなく，このような場合，賃貸人は更新料を受け取るのと引換えに更新拒絶権を放棄し，賃借人も更新料を支払うことにより更新を拒絶されるリスクを回避するとして，本件更新料条項は，更新拒絶権放棄の対価としての性質を有すると主張する（第２の３(1)ア（イ））。

　しかし，居住用賃貸物件の賃貸借契約において賃貸人が更新拒絶をすることは，建物の老朽化に伴い建替えが目論まれているなどの例外的事情がある場合のほかは想定しにくく，しかも，賃貸人がその賃貸物件を自己使用する必要性は通常乏しいと考えられるから，更新拒絶の正当事由が認められる可能性は少ないというべきである。そうすると，賃借人にとってみれば，更新料（特に本件では，１年ごとに月額賃料の２か月分というかなり高額の更新料である。）を支払って更新拒絶のリスクを回避する意味は小さく，控訴人の上記主張は採用し難い。

　　　ウ　控訴人は，本件賃貸借契約において，更新料を支払って合意更新した場合には，期限の定めのある賃借権が保障されるから，契約当事者の合理的意思解釈として，本件更新料条項には，なお賃借権強化の対価としての性質もあるというべきであると主張する（第２の３(1)ア（ウ））。

　しかし，法定更新された場合の解約申入れにも正当事由の存在が必要とされており，本件では正当事由が認められる場合が少ないと考えられることからすると，法定更新後の賃借人の立場と合意更新後の賃借人の立場の安定性の差異はわずかに過ぎず，賃借権がそれによって強化されたと評価することは困難であることは，引用に係る原判決（「事実及び理由」中の第３の１(1)エ）の説示するとおりである。そうすると，本件更新料条項に賃借権強化の対価としての性質は認められず，控訴人の主張は理由がない。

　　　エ　控訴人は，本件の更新料は更新後の使用収益に対する対価としての性質を有しており，しかも，更新料についての賃貸人と賃借人との合意はいわゆる中心条項に関する合意として，前段要件のうち「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」に該当しないと主張する（第２の３(1)ア（エ））。

　しかし，本件の更新料が目的物の使用収益に対する対価としての性質を有していないことは前記のとおりであるし，本件更新料条項が中心条項に当たるといえないことは引用に係る原判決（「事実及び理由」中の第３の１(2)イ（イ））の説示するとおりである。なお付言するに，控訴人は，中心条項は当事者が最も適切に決め得るものであると主張するが，そういえるためには，前提として，当該の条項の性質について当事者が十分理解し得る状況にあることが必要であると解すべきところ，被控訴人Ｘ１が本件の更新料について十分な知識を有せず，せいぜい，本件の更新料を単に賃貸借契約更新時に支払われる金銭と認識していたにとどまる可能性が十分あることは前記第３の１(1)で訂正した原判決説示のとおりであり，また，引用に係る原判決（「事実及び理由」中の第３の１(2)ウ（ウ）ａ）の説示するとおり，本件更新料条項に関する情報の質の点で控訴人と被控訴人Ｘ１との間に格差があったと認められることに照らせば，本件では上記の前提が欠けているといわざるを得ず，この点からも本件更新料条項が中心条項であるということはできない。

　　　オ　控訴人は，賃料，更新料等，賃貸借契約の中心的給付に関する事項は，ことさらに複雑な内容もなく，一般消費者にも十分理解できるものであり，持っている情報の質にさほどの違いはないから，本件に関しては，情報の質の格差を問題にする必要はなく，交渉力の格差も過大に評価すべきではないとして，本件更新料条項は後段要件に該当しないと主張する（第２の３(1)ア（オ））。

　しかし，被控訴人Ｘ１が本件の更新料条項について十分な知識，理解を有していたと認められないこと，控訴人と被控訴人Ｘ１との間に情報の質の格差が現に存在したことは前記のとおりであるから，控訴人の主張は採用し難い。

　　　カ　控訴人は，本件の更新料の対価性は認められるべきであり，被控訴人Ｘ１は原判決のいうような利益を侵害されておらず，契約期間や賃料月額に照らすと，本件の更新料の金額（家賃の２か月分）は過大ではなく，本件の更新料があるため，月払い賃料一本方式の場合よりも月額賃料は低く設定され，仲介手数料，敷金等も少なくて済むという利点があると主張する（第２の３(1)ア（カ））。

　しかし，本件の更新料の対価性が認められないか，認められたとしても乏しいことは前記のとおりである。また，控訴人は，本件の更新料があるため月額賃料は低く設定されているというが，これを認めるに足りる的確な証拠はないから，控訴人の主張は理由がない。

　　　キ　控訴人は，本件の更新料は控訴人にとって月額賃料を補充する貴重な収入源であり，その収入を過去に遡って返還を命ぜられることは不測の損害であり，取引の安全を著しく害すると主張する（第２の３(1)ア（キ））。

　しかし，消費者契約の条項が消費者契約法１０条により無効とされる場合には，当該条項により移転された給付について，不当利得として返還を要することは明らかであり，控訴人の主張を採用することはできない。控訴人としては，上記の収入を確保しようとするのであれば，端的に更新料相当分を賃料に上乗せした賃料の設定をして賃借人となろうとする者に提示し，賃借するか否かを選択させることが要請されるというべきである。

　　　ク　控訴人は，原判決は両当事者の事情を比較考量せず，契約の一方当事者である消費者の不利益だけを考慮の対象としており，当該条項を無効とすることによる事業者の不利益を考慮しておらず，後段要件該当性の判断を誤っていると主張する（第２の３(1)ア（ク））。

　しかし，原判決が事業者の不利益を考慮の対象としていることは，その説示するところ（「事実及び理由」中の第３の１(2)ウ）から明らかである。そして，原判決の認定した事実に鑑みれば，本件更新料条項の後段要件該当性は優に認められるから，控訴人の主張は理由がない。

　　(2)　本件定額補修分担金条項について

　　　ア　控訴人は，本件定額補修分担金条項はあらかじめ賃借人の負担部分を定額で確定させることで，契約終了時における賃借人・賃貸人間の紛争を回避する機能を有するものであり，賃借人・賃貸人の双方がそれぞれリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものであって，合理的な内容を有しており，前段要件に該当しないと主張する（第２の３(1)イ（ア））。

　しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，専ら多数の契約関係を有する賃貸人につき妥当するものであると解され，また，賃貸人にとってはこの分担金を先に徴収することによって，原状回復費用の算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるという利益があるが，賃借人にとっては，通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金を支払うことによる利益があるのかどうか疑問であるといわざるを得ない。本件の定額補修分担金が月額賃料の３倍以上であることに照らせば，なおさらである。よって，控訴人の主張は採用することができない。

　なお，控訴人は，原判決によれば，消費者契約においては，消費者側が結果として不利益な結論となり得る場合であれば，常に前段要件を満たすことになると主張するが，本件においては，原判決も説示するように，軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の３倍以上になることは考えにくく，賃借人側に不利益な結論となる可能性が高いということがいえるから，控訴人の批判は当たらない。

　　　イ　控訴人は，軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の３倍以上になることは考えにくいとした原判決の判断を不当とするが（第２の３(1)イ（イ）），軽過失による損耗の場合に生ずる原状回復費用をすべて賃借人に負担させることは相当でなく，そこから通常損耗により生ずる原状回復費用を除く必要があること（甲３０）からすれば，賃借人の負担すべき軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の３倍以上になることは通常考えにくいというべきであり，控訴人の主張は理由がない。

　　　ウ　控訴人は，消費者は契約書及び重要事項説明書によって定額補修分担金条項を含む契約を締結することで，過失による損害額として最終的に負担すべき金額をあらかじめ提示されており，同条項につき，消費者に予想していない不利益を与える結果となるような情報の格差はないから，本件定額補修分担金条項は，信義則に反するほど消費者の利益を一方的に害するものではなく，後段要件を満たしていないと主張する（第２の３(1)イ（ウ））。

　しかし，控訴人と被控訴人Ｘ１には，本件定額補修分担金条項に関し，情報及び交渉力の格差があったこと，被控訴人Ｘ１は，本件定額補修分担金条項が自分にとって不利益であることを認識しないまま，同条項により一方的に不利益を受けたものというべきことは，引用に係る原判決の認定・説示するとおりであり（「事実及び理由」中の第３の２(2)），控訴人の主張は採用することができない。

　３　結論

　以上によれば，被控訴人Ｘ１の控訴人に対する金銭請求を認容し，控訴人の被控訴人Ｘ１及び被控訴人Ｘ２に対する請求をいずれも棄却した原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がない。よって，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。

主文

　１　被告会社は，原告に対し，３４万８０００円及び内金２２万８０００円に対する平成２０年３月６日から，内金１２万円に対する平成２０年７月２日からいずれも支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

　２　本件確認の訴え（後記第１の１(2)）を却下する。

　３　被告会社の第２事件及び第３事件についての各請求をいずれも棄却する。

　４　訴訟費用は，全事件を通じて被告会社の負担とする。

　５　この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。　

事実及び理由

第１　請求

　１　第１事件（本訴）

　　(1)　主文１項同旨

　　(2)　原告と被告会社との間で，両者間の平成１５年４月１日付け賃貸借契約に基づく，原告の被告会社に対する平成１９年４月１日付け契約更新に係る更新料７万６０００円の支払債務が存在しないことを確認する。

　２　第２事件（反訴）

　原告は，被告会社に対し，７万６０００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

　３　第３事件

　被告Ａは，被告会社に対し，７万６０００円及びこれに対する平成１９年９月１９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２　事案の概要

　本件は，①被告会社からマンションの一室を賃借した原告が，その賃貸借契約中の，原告が更新料を支払う旨の条項（以下「本件更新料条項」という。）及び原告が定額補修分担金を支払う旨の条項（以下「本件定額補修分担金条項」という。）はいずれも消費者契約法１０条により無効であるとして，被告会社に対し，不当利得返還請求権に基づき，既払の更新料及び定額補修分担金の合計３４万８０００円及びこれに対する訴状又は訴え変更申立書送達日の翌日からの民法所定の遅延損害金の支払を求めるとともに，未払の更新料７万６０００円の支払債務が不存在であることの確認を求めた（第１事件（本訴）。前記第１の１）ところ，②被告会社が，本件更新料条項は有効であるとして，原告に対し，反訴請求として，その未払更新料７万６０００円及びこれに対する催告期間満了日の翌日からの民法所定の遅延損害金の支払を求めた（第２事件（反訴）。前記第１の２）上，③上記賃貸借契約における原告の連帯保証人である被告Ａに対しても，その未払更新料７万６０００円及びこれに対する催告期間満了日の翌日からの民法所定の遅延損害金の支払を求めた（第３事件。前記第１の３），という事案である。

　１　前提事実（争いのない事実並びに掲記の証拠及び弁論の全趣旨によって容易に認められる事実）

　　(1)　当事者等

　　　ア　被告会社は，不動産管理業，不動産の仲介及び売買，不動産賃貸業等を目的とする株式会社である。

　被告会社は，昭和６１年１１月１５日に建築された京都市a区ｂ町ｃ－ｄ所在の建物（以下「本件建物」という。）を，平成１２年３月２４日競売により取得し（甲１３，乙１１），これを賃貸物件とするために建物内の部屋（４８室）に改装を施し，建物名を「Ｂハイツ」とした上，これらの部屋を賃貸していた。

　　　イ　原告は，熊本県の出身であり，Ｃ大学Ｄ学部に進学するに際し，京都市内に居住する必要が生じたため，後記のとおり，被告会社から本件建物の一室を賃借し，平成１５年４月からそこに居住していた。

　　(2)　賃貸借契約等の締結（乙１）

　　　ア　原告と被告会社は，平成１５年４月１日，以下の内容の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，同日，被告会社は，原告に対し，本件賃貸借契約に基づき，以下の物件を引き渡した。

　物件　　本件建物３１１号室（以下「本件居室」という。）

　期間　　平成１５年４月１日から平成１６年３月３１日まで

　賃料　　月額３万８０００円

　　　イ　同日，被告会社と被告Ａは，被告Ａが本件賃貸借契約における原告の債務を連帯保証する旨の契約を締結した。

　　(3)　本件賃貸借契約等に関するその他の定め

　　　ア　本件賃貸借契約の契約書では，各種の条項（以下「本件賃貸借契約条項」という。）が定められており，その中には別紙のような規定がある。（乙１）

　　　イ　以上のほか，本件賃貸借契約の内容として，原告と被告会社は，共益費及びＲＣＶ料（ケーブルテレビ使用料）を月ごとに一定額支払うことについても合意した。（乙１）

　　(4)　本件賃貸借契約等に関するその他の事実

　　　ア　重要事項説明

　　　イ　定額補修分担金の支払等

　原告は，本件賃貸借契約の締結に際し，契約書中の「私は，本契約締結にあたり以上の説明を受け，上記事項を熟読の上，ここに定額補修分担金の支払いを了承し，その支払いに合意致します。」との記載の後に署名，押印し（乙１），被告会社に１２万円の定額補修分担金を支払った。

　　　ウ　本件賃貸借契約の更新

　(ア)　原告と被告会社は，①平成１６年２月２７日，②平成１７年２月２８日及び③平成１８年２月２８日の３回，それぞれ，原告が被告会社に更新料として賃料の２か月分に当たる７万６０００円を支払って，期間を①については平成１６年４月１日から平成１７年３月３１日まで，②については平成１７年４月１日から平成１８年３月３１日まで，③については平成１８年４月１日から平成１９年３月３１日までとして，本件賃貸借契約を合意更新した。（甲１，２，乙２）

　(イ)　原告は，上記最終の合意更新による賃貸借期間満了後の平成１９年４月１日以降も，本件居室の使用を継続し，よって，本件賃貸借契約は同日から法定更新された。原告は，この法定更新時に，被告会社に対して更新料を支払っていない。（甲３，乙３）

　　(5)　関係する法律の定め

　　　ア　消費者契約法１０条

　　　イ　借地借家法

　(ア)　２６条１項

　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において，当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは，従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし，その期間は，定めがないものとする。

　(イ)　２８条

　建物の賃貸人による第２６条１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは，建物の賃貸人及び賃借人・・・が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができない。

　２　争点及び争点に関する当事者の主張

　　(1)　本件更新料条項の有効性

　（原告及び被告Ａの主張）

　本件更新料条項は，消費者契約法１０条により無効である。

　　　ア　本件更新料条項の法的性質

　被告会社は，本件更新料条項は，①賃料の補充，②更新拒絶権放棄の対価，③賃借権強化の対価としての性質があって，更新料の支払には合理性があると主張するが，以下のとおり，更新料の支払には合理性がない。

　(ア)　賃料の補充

　賃貸借期間が長期で設定され，かつその期間中賃料相場が増額していくといった社会事情がある場合には，将来生じる賃料の不足分をあらかじめ更新料という形で補っておくことに合理性がないわけではない。しかし，現在の不動産価格の状況からはそのような社会事情があるとはいえないし，アパートやマンション等の建物賃貸借においては，賃貸借期間は１年や２年と短期であるから，賃料の不足分が生じるとは考えられない。また，賃料の不足分を補うとしても，賃貸借期間を考慮することなく一定の金額で算定することには合理性がない。

　また，更新料に賃料補充という性質があるのならば，その分月額賃料が低額になっていること，中途解約の場合の精算が定められていること，更新料が賃料の補充・前払いであることが賃借人に告知されていることが必須であるが，本件賃貸借契約では，月額賃料が低額になっているとは認められないし，中途解約の場合の精算条項はなく，むしろ更新料の返還には一切応じないとされており，使用収益期間と更新料は対応していない上，更新料が賃料の補充である旨の表示も一切ない。重要事項説明や契約締結の際にも，更新料が何の対価なのかの説明は一切なく，賃料の補充であるという説明もなかったし，更新料の事前告知も一切されていない。

　以上によれば，賃料の補充であるとの考え方に合理性はない。

　(イ)　更新拒絶権放棄の対価

　賃貸借契約の更新に関する賃貸人の更新拒絶権は，期間満了の６か月前までに行使しなければならないところ（借地借家法２６条１項），通常，合意更新がされる契約期間満了のころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。したがって，このような場合には，もはや更新拒絶権の放棄とか，更新拒絶権行使に伴う紛争回避ということが問題となる余地はなく，更新拒絶権放棄や更新拒絶権行使に伴う紛争回避の対価として更新料の性質を説明することはできない。

　また，賃貸人が期間満了の６か月前までに更新拒絶権を行使した場合，その後賃借人が更新料の支払を申し出たからといって，賃貸人が更新拒絶権を放棄して合意更新に応じるとは通常考えられない。

　いずれにせよ，更新拒絶権が発生するか否かにかかわらず一律に合意更新の場合に更新料が徴収されていることの説明はつかない。

　加えて，本件賃貸借契約は，収益目的の居住用賃貸物件の建物賃貸借契約であるが，このような場合に正当事由が認められることは考えられず，究極的なケースを想定しても，立退料の支払もないまま正当事由が認められることはない。そうすると，賃借人が，立退料分を受領せず，逆に月額賃料の２か月分の更新料を支払わなければならないという本件更新料条項は，その料金に相応するサービスの提供がなく，更新拒絶権放棄との対価性をもたない。

　(ウ)　賃借権強化の対価

　法定更新の場合には，期間の定めのない賃貸借となり（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，解約の申入れをすることができ，解約申入れから６か月を経過すると賃貸借契約は終了するが（同法２７条１項），解約申入れにも，更新拒絶の場合と同様に，正当事由があることが要件となる（同法２８条）。しかし，マンションやアパートのように，当初から他人に賃貸する目的で建築された物件の場合，賃貸人の自己使用の必要性は極めて希薄であるから，賃貸人に同法２８条所定の解約申入れにおける正当事由が認められることは考えられず，更新料を支払って合意更新をしても賃借権の強化にはならない。

　また，本件更新料条項は，法定更新においても更新料が発生するとしており，この点において，そもそも本件では賃借権強化の対価という理屈は成り立ち得ない。

　(エ)　以上のように，被告会社の主張する本件更新料条項の法的性質は，いずれも当事者の意思に反し合理性がない。

　更新料は，賃借人から賃貸人に対して単に慣行的に支払われてきた贈与又は謝礼としか説明ができないものであるが，現在では賃貸物件数に比べ需要が少なくなっており，賃借人が一方的に贈与や謝礼をする根拠が欠けている。結局，更新料とは，賃貸人が，情報力や交渉力の格差を利用し，賃借人に十分な法的知識がないことを奇貨として，半ば強制的に徴収している金銭である。

　　　イ　前段要件該当性

　本件更新料条項は，賃借人である原告にのみ一方的な負担を強いる不合理なものであって，民法６０１条の賃料支払義務に加えて賃借人の義務を加重するものであるから，前段要件該当性がある。

　被告会社は，本件更新料条項は契約の中心条項であるとして，消費者契約法１０条の適用がないと主張するが，中心条項と付随条項を判然と区別するのは不可能であるし，中心条項に同条の適用がないという見解そのものも誤りである。

　　　ウ　後段要件該当性

　更新料には何らの合理性，対価性はなく，賃借人は合理性，対価性のない金銭の支払という重大な不利益を受けるのに対し，賃貸人には何らの不利益も発生しない。受領済みの更新料を返還しなければならないのは，本件更新料条項が無効になる以上，法が初めから予定している当然の法律効果であって，賃貸人の不利益ではない。

　賃貸人と賃借人との間に情報力，交渉力の格差があり，更新料支払条項を契約条件に入れるか否かの選択の自由，交渉が賃借人に保障されていないことからも，賃借人の受ける上記不利益が大きいことは明らかである。被告会社は，賃借人が賃貸物件情報を手に入れやすいと主張するが，これは単に情報が量的に入手しやすいというだけであり，問題となる条項がいかなる計算なり趣旨で設定されているかという情報の質の面では賃貸人と賃借人との間には大きな格差がある。また，インターネット上の賃貸情報でも，更新料の事前告知は一切されておらず，いざ契約の時点になって初めて更新料という名目の負担を聞かされるというのが実態であり，重要事項説明や契約締結の際に，更新料が何の対価なのかの説明も一切ない。

　また，被告会社は，更新料が社会的に承認されているなどと主張しているが，社会で広く行われていても無効となることはあるのだから，これは更新料条項が有効であることの根拠にはならない。

　以上によれば，本件更新料条項は，信義則に反して，一方的に，正当な理由なく賃借人である原告の利益を害するものであり，後段要件に該当する。

　　　エ　借地借家法３０条との関係

　借地借家法３０条は，「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは，無効とする。」としているところ，同節の規定である同法２６条１項，２項は，更新料の支払を条件としない法定更新を認めているから，本件更新料条項のように，法定更新に際して賃借人に更新料支払義務が発生するという内容の条項は，借地借家法３０条によって無効となる。

　（被告会社の主張）

　本件更新料条項は有効である。

　　　ア　本件更新料条項の法的性質

　(ア)　賃料の補充

　更新料は，賃料の補充・前払いとしての性質を有する。

　　ａ　更新料で賃料を補充することの合理性

　賃貸人は，権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定するのが当然であって，その結果生じる設定賃料と本来受けるべき経済賃料との差額について，更新料により補充することは十分合理性を有する。現在では，全国的に賃貸物件は１０パーセント以上余っており，京都においても，全賃貸物件のうち２０パーセント，場所によっては３０パーセントもの空き室が生じており，借り手市場となっていて，他の物件より不利な条件設定をすれば，競争力を失い，空き室に苦しむことになる。一方，賃借人は，更新料の存在によって，契約当初から更新時までは低く設定された賃料で借りることができ，月額賃料を基準に設定される仲介手数料や敷金の支払も少なくて済み，入居しやすいという利点があるし，一般的に更新料の定めのある物件は，更新料の定めのない物件に比べ賃料は割安に設定されており，賃借人は更新料のある物件にするか否かを選択することができる。

　　ｂ　当事者の合理的意思

　賃借人は，仲介業者から，複数の物件の紹介を受けて，物件の所在，設備，広さ等とともに，更新料を含む経済的な出捐（礼金，敷金，賃料及び更新料）を比較対照した上で，物件を選択しており，個別的な契約締結の場面においても，更新料が契約更新時に発生する旨重要事項として説明されるなどしているので，更新料を，更新の際に負担する金銭であり，自己の支出となり，賃貸人の収入となり，返還されない金銭であることを理解している。

　したがって，賃借人は，更新料を契約更新時に支払うことが必要であり，賃借する物件を使用収益するのに必要となる経済的負担として把握しているのであり，そのことから更に進めて，賃借人が，更新料を，賃借する物件を使用収益するのに必要な対価として把握していると意思解釈することは正当である。賃借人は物件の使用の対価として，賃料が毎月発生する経済的負担であり，更新料は更新時に発生する経済的負担という認識を有しているのである。

　また，更新料は広く利用され，社会的承認を受けてきたものであるから，使用収益の対価であるといえる。そうすると，当事者間で更新料の支払に関する合意がされている以上，その合理的解釈として，使用収益の対価の支払に関する合意がされているものと評価できる。

　　ｃ　原告及び被告Ａの主張に対する反論

　原告及び被告Ａは，本件更新料条項には中途解約の場合の精算条項がなく，更新料が使用収益期間に対応していないと主張する。

　しかし，建物賃貸借における賃料の支払を月ごとと定めた民法６１４条は任意規定であり，それと異なる賃料前払いや年払いの合意をすることも可能であって，契約更新時に賃借人に補充賃料を支払ってもらうことも自由である。契約期間内に中途解約などによって契約が終了した場合と期間満了の場合とで差はあるが，これについては，中途解約の際は賃借人が更新料の支払により受けるべき利益を自ら放棄したものであるとか，中途解約に伴う違約金条項としての側面が表れたものであるとか，更新料が賃料の補充のみではない複合的な性質を有しているから差が生じたものである，などと説明することができる。また，そもそも賃貸借契約は継続的な使用の対価として賃料を設定するため，契約上厳密に使用収益の期間と賃料額を対応させること自体困難であって，そのような完全な対価性を有していないことをもって，不合理であるとはいえない。

　そして，本件の更新料は，１年間の更新期間ごとに支払うものであり，更新しなければ支払う必要がないから，この点で，まさに使用収益の期間に対応して支払うことが予定されているといえる。さらに，賃借人が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は，ほぼ賃貸期間に比例している上，賃貸人たる被告会社においてはこれを収入の予定として，賃借人たる原告においては支出の予定として，あらかじめ契約締結時に互いに納得していたのであるから，本件居室の使用収益の対価としては，毎月支払われる賃料と１年ごとに支払われる更新料の２本立てになっていた，すなわち，本件の更新料は賃料の補充ないし賃料の前払いとしての性質を有していたと解するのが，当事者の合理的意思に合致する。

　(イ)　更新拒絶権放棄の対価

　更新料が授受されて賃貸借契約の合意更新が行われる場合，賃貸人は，正当事由があるときでも，正当事由が存在しないことが明らかではないときでも，更新拒絶をしないで契約を合意更新することになるから，その意味で，更新料は，賃貸人が更新拒絶権を放棄し，その結果賃借人が更新拒絶権行使に伴う紛争を回避することができることの対価としての性質を有する。

　賃借人も，更新料にはこのような性質があると思えばこそ，更新時に更新料を支払うのであるから，更新拒絶権放棄の対価としての性質も有していたと解するのが当事者の合理的意思に合致する。

　原告及び被告Ａは，更新拒絶権の行使可能時期の点を問題とするが，賃貸人は，契約期間満了６か月前までに更新拒絶権放棄をいわば先履行し，契約更新時に，賃借人からその対価としての更新料の支払を受けるというように説明することは十分に可能である。

　また，原告及び被告Ａは，更新拒絶の正当事由が認められることは考えられないと主張するが，正当事由の有無を明確に判断できない場合も少なくなく，そのような場合に，賃貸人が更新拒絶権を放棄して紛争を回避することも多い。

　(ウ)　賃借権強化の対価

　更新料を支払って賃貸借契約が合意更新され，契約期間中は賃貸人から一切解約申入れがされない賃借人の立場と，法定更新となって，いつ正当事由に基づく解約申入れがされるか分からない賃借人の立場には差異があるから，この意味で，更新料の支払により賃借権は強化されるし，そのように解するのが当事者の合理的意思に合致する。

　　　イ　前段要件該当性

　契約の要素と主たる給付の対価に関する条項のことを中心条項といい，これを付随条項と区別すべきであるが，消費者契約法１０条前段は，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」という文言で規定されているところ，契約の要素や価格のように，あらかじめ与えられた法的基準ではなく，専ら当事者の自由意思や，市場経済システムに基づく需要と供給によって決定される事項に関しては，「比べる」適切な法的基準が存在せず，同条による司法的内容審査には服さないとの趣旨と解すべきであるから，中心条項には同条は適用されない。

　そして，中心条項と付随条項の区別は，市場メカニズムが一定程度機能しているか，当事者の主観的意思が関与しているかによって行うべきである。本件更新料条項は，その法的性質からは，賃料の補充という意味で主たる給付の対価である上，その契約書や重要事項説明書の記載上主たる給付の価格条項たる賃料と並べて記載されており，賃借人の意思決定の考慮要素となっているから，市場メカニズムが機能し，当事者の主観的意思も関与しているといえる。したがって，本件更新料条項は，中心条項であり，消費者契約法１０条前段は適用されない。

　　　ウ　後段要件該当性

　(ア)　判断基準

　後段要件は，その条項を無効にすることによって事業者が受ける不利益と，その条項が有効であることによって消費者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほど一方的に大きい場合に，該当性が認められる。

　また，契約の核心的合意部分については，契約当事者の関心が強く，市場メカニズムが機能することが期待できるため，後段要件該当性の判断については更に謙抑的な基準が適用されるべきであり，消費者の受ける不利益が一方的に害されかつその程度が格段に大きい場合に限り，後段要件該当性が認められると考えるべきである。

　本件更新料条項は，前記イのとおり中心条項であり，上記の核心的合意部分である。

　(イ)　本件更新料条項の合理性等

　本件更新料条項は，前記アのような性質を有する合理的なものであるし，更新料の金額も，本件居室の状況に加え，契約期間や月額賃料の金額等の事情に照らせば，過大なものではない。

　また，建物賃貸借契約における更新料の約定は，４０年以上にわたり全国的に広範囲に使用されており，社会的に慣行として承認されている。企業の中には，賃貸物件について更新料の補助制度が設けられているところもあり，行政においても，生活保護では更新料の扶助が行われているし，裁判所においても，調停条項や和解条項等で更新料の定めが認められている。このような社会的承認があることは，更新料条項が合理性を有することの証左である。

　さらに，借地借家法においても，更新料は何ら規制がされていない。

　(ウ)　情報力，交渉力の格差

　近年の居住用建物賃貸借契約は借り手市場であり，賃貸人には零細な事業者が多いが，賃借人は，賃貸物件情報を，インターネット，情報誌，広告等の媒体により，容易に大量に入手することができるところ，物件の広告などにおいて，更新料という用語は広く用いられているし，更新料は賃貸物件の条件提示において明示されており，契約書にも明確な文章で記載されている。更新料は，「約定の契約期間満了後も契約継続する場合にその対価として支払うものである。」という意味においては一般に広く理解されている。

　本件においても，賃借人である原告は，数ある賃借物件から，賃貸条件を比較対照して自由に選択できる立場にあった。また，本件更新料条項は，更新料の金額，支払条件が明確である上，原告は，このような更新料の約定の存在やその金額について，仲介業者から説明を受けた上で，本件居室を選定したと考えられ，原告は，その後再び仲介業者から重要事項説明の中で更新料について説明を受けている。

　このように，原告と被告会社に情報力，交渉力の格差はほとんどないし，本件更新料条項は，原告に不測の損害あるいは不利益をもたらすものではない。

　(エ)　被告会社の不利益

　賃貸人は，更新料が社会的に承認されてきたことなどから，更新料を設定して初期の賃料を低くするなどして，更新料を含めた全体の収支を計算し，月額賃料を設定している。本件更新料条項が無効になれば，他の物件の賃貸借関係にも波及し，被告会社は，消費者契約法施行後に締結された全ての賃貸借契約について，受領した更新料を返還しなければならなくなるという不利益を受けることになる。また，実際に原告から支払われた更新料は，被告の収入となり，税務申告をして税金を支払い，賃貸経営の諸経費，生活費などにすでに使用している。本件更新料条項が有効であることに対する被告会社の期待は合理的で，十分法的保護に値するものである。

　(オ)　原告の不利益

　更新料が設定されている物件は賃料のみの物件よりも月額賃料が低く設定されているのが通例で，原告は，更新時まで低い賃料で借り，仲介手数料や敷金等の初期費用も少なくて済むなどの点で有利であるし，更新料を支払うことで，更新拒絶権の放棄，賃借権強化という利益を得ている。また，更新料は社会的に承認され，多くの賃借人が更新料を支払っており，この点から，更新料を支払っていることの不利益は小さいといえる。さらに，原告は，本件賃貸借契約締結に際し，本件更新料条項について仲介業者から説明を受けた上で契約し，現実に約定更新料を支払ってきたのであり，更新料の厳密な法的性質は認識していなかったとしても，更新料が賃料の補充，更新できることの対価であることを明示的，黙示的に認識して，主体的に，本件更新料条項を含む本件賃貸借契約を締結したということができ，原告は，更新料及び月額賃料といった経済的負担に合理性があると判断していたはずであり，本件更新料条項が原告に不測の損害あるいは不利益を及ぼすことはないし，むしろ，原告は，目的物件の使用収益，契約期間の保護という利益を既に享受している。原告の主張する不利益は，いったん納得して支払った更新料が返還されないというに過ぎない。

　(カ)　原告及び被告Ａの主張に対する反論

　原告及び被告Ａは，更新料には何らの合理性，対価性がないから重大な不利益を受けており，本件更新料条項は無効であるという旨の主張をするが，上記(ア)の後段要件該当性の判断基準に照らせば，客観的な対価性を欠けば直ちに無効となるとの解釈には無理がある。また，複合的性質を有する更新料につき，各個別の性質からすべてを合理的に説明できないことをもって，更新料に合理性がないと批判するのも失当である。

　(キ)　以上によれば，本件更新料条項は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものとはいえないから，後段要件を満たさない。

　　(2)　本件定額補修分担金条項の有効性

　（原告の主張）

　本件定額補修分担金条項は消費者契約法１０条により無効である。

　　　ア　前段要件該当性

　本件定額補修分担金条項は，賃借人の通常の使用によって生じる損耗・経年変化の回復費用を賃借人負担とするものである。建物賃貸借契約においては，賃料と通常使用に伴う損耗等とが対価関係に立ち，通常損耗等の発生が当然に予定されているところ，本件定額補修分担金条項は通常損耗等の回復費用につき，賃借人に二重の負担を課すものであって，民法６０１条に比して，消費者の義務を加重するものである。

　　　イ　後段要件該当性

　本件定額補修分担金条項では，賃借人の故意又は重過失による損傷の回復費用は，定額補修分担金とは別に賃貸人が賃借人に請求できることになっている一方で，軽過失による損耗は定額補修分担金の中に含まれるとしている。しかし，実際の軽過失損耗の有無にかかわらず賃借人に費用を負担させる点で明らかに不当であり，また，実際に軽過失損耗があったとしても，本来は負担対象範囲の限定や経過年数を考慮した上で賃借人の負担割合が決定されるのに，本件の定額補修分担金条項はそのような負担割合を一切無視するものであり，不当である。結局のところ，本件定額補修分担金条項は，賃借人の過失損耗を超えて通常損耗等の回復費用を賃借人に負わせようとするものである。また，故意又は重過失による損耗の回復費用については，補修費用の二重取りができる状態となっている。このように，本件定額補修分担金条項は，賃借人である原告と賃貸人である被告会社がリスクと利益を分け合う交換条件的な内容にはなっていない。したがって，本件定額補修分担金条項は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえる。

　（被告会社の主張）

　本件定額補修分担金条項は有効である。

　　　ア　前段要件該当性

　本件定額補修分担金条項は，賃借人の軽過失による原状回復費用が定額補修分担金を超える場合には，その原状回復費用を賃貸人の負担とする点において賃借人の義務を軽減するものであるし，また，原状回復費用についてあらかじめ賃借人の負担部分を定めることによって，契約終了時の紛争を回避し，賃借人と賃貸人がリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものである。

　そうすると，本件定額補修分担金条項は，民法等の規定に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項とはいえない。

　　　イ　後段要件該当性

　本件定額補修分担金条項により，賃借人である原告は，軽過失は免責されるので，通常の生活を営む限り，原状回復費用のことを気にかけることなく安心して物件に居住することができる。また，損害額をあらかじめ定額化することにより，退去時における紛争のリスクも格段に減少する。これらのメリットによれば，本件定額補修分担金条項が一方的に消費者に不利益であるとはいえない。

第３　争点に対する判断

　１　争点(1)について

　　(1)　本件更新料条項の法的性質の検討

　　　ア　検討の前提

　本件更新料条項は，法律上の根拠に基づくものではなく，本件賃貸借契約の一内容として，原告と被告会社との間で定められたものである。したがって，本件更新料条項の法的性質の内容は，当事者である原告と被告会社の契約時における合理的意思の解釈によって判断することとなる。そして，この合理的意思解釈に際しては，本件賃貸借契約条項の文言，契約締結経緯等の客観的事情や，当事者の当時の認識等の主観的事情等がその判断資料となる。

　以上を前提に，以下，本件更新料条項の法的性質につき検討する。

　　　イ　賃料の補充としての性質

　(ア)　賃料の意義

　賃貸借契約は，賃借人による目的物の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であるから（民法６０１条），賃料とは，目的物の使用収益の対価たる金銭である。そして，賃料以外の金銭，すなわち，目的物の使用収益と対価関係に立たない金銭の支払を負担することは，賃貸借契約の基本的内容には含まれない。

　(イ)　本件賃貸借契約条項の定め

　　ａ　本件の更新料は，本件賃貸借契約条項上，名目は「賃料」ではないし，「賃料」とは別個に定められている。したがって，この点からは，本件の更新料は，賃料以外の，賃貸借契約の基本的内容に含まれない金銭と考えるのが自然である。

　　ｂ　しかし，名目は「更新料」であっても，当事者が，目的物の使用収益の対価の一部として定めたのであれば，名目はともかく，法的には賃料の一部であると評価しうる余地はある。

　　ｃ　そこで，更に本件賃貸借契約条項をみると，更新料が賃料の補充又は一部であると定めた規定はないほか，一度支払った更新料は返還されない旨の規定があり，たとえ中途解約がされても，それまでの使用収益期間に応じて返還されることはない（別紙２条３項）。

　(ウ)　被告会社の主張の検討

　　ａ　被告会社は，①本件の更新料が１年の更新期間ごとに支払われ，更新しない場合には授受が予定されていないこと（別紙２条４項），②原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は賃貸期間に比例しており，当事者もこれを納得していることなどから，本件の更新料は使用収益の対価たる賃料の補充・前払いとして定められていたと解するのが当事者の合理的意思に合致する旨主張している。

　　ｂ　まず，この主張を，賃貸人たる被告会社の意思に関して検討すると，弁論の全趣旨によれば，被告会社は，本件賃貸借契約締結当時，「目的物の使用収益の対価」，すなわち賃料として更新料を設定する意思であった可能性が高いと認められる。

　ただし，被告会社は，「権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定する」旨の主張もしているほか，「本来受けるべき経済賃料額」として考える額を定めて，そこから一定額を更新料という名目に移し替えるという作業をしたようにも窺われないから，本件賃貸借契約締結当時，法的意味での賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」という観点を十分に認識していなかった可能性がある。そして，これらの事情によると，被告会社は，更新料を，賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」の一部という狭い意味ではなく，「本件賃貸借契約に係る全体の収益の一部」という広い意味において考慮し設定した可能性もあるといえる。

　　ｃ　次に，上記ａ①，②の主張を賃借人たる原告の意思に関して検討すると，被告会社の主張するとおり，原告が，更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決め，更新料についても，更新の際に負担する金銭で，自己の支出となり，賃貸人たる被告会社の収入となり，返還されない金銭であることを理解していたことは十分に窺われるし，原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が，ほぼ賃貸期間に比例していることも理解し得たことが窺われる。

　被告会社は，このことから，原告が，更新料を，本件居室を「使用収益」するのに必要な対価として把握していると意思解釈できる旨主張しているものである。

　しかし，例えば敷金や共益費・ＲＣＶ料など，本件賃貸借契約の「目的物」である本件居室の「使用収益の対価」ではないが，賃貸借契約に付随して授受される金銭というものもあるから，賃借人の側としては，賃貸借契約に伴う費用であるからといって，それはすべからく「使用収益の対価」であると考えるとは必ずしもいえない。更新料についても，例えば，更新に対する謝礼であるとか，合意更新をしてもらうことの対価であるなどと賃借人が考えることは，十分にあり得ることである。現に，被告会社も，「賃借人は更新拒絶権放棄（紛争回避）の性質があると思えばこそ更新時に更新料を支払う」旨の主張をしており（前記第２の２(1)（被告会社の主張）ア(イ)），実際のところ，賃借人がそのように考えて更新料を支払う可能性も十分に認められるものである。

　そうすると，原告に上記のような認識，理解があったからといって，直ちに，原告が更新料を「目的物の使用収益の対価」と認識していたということにはならない。

　(エ)　その他の事情

　本件賃貸借契約締結時，原告と被告会社が，更新料が「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部である旨合意していたとか，原告が更新料につき賃料の補充又は一部である旨の説明を受けたとか，原告が更新料を賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない。

　(オ)　当事者の合理的意思解釈のまとめ

　以上のような，賃料の意義（(ア)），本件賃貸借契約条項の定め（(イ)），被告会社の主張の検討結果（(ウ)），その他の事情（(エ)）を総合すれば，本件において，当事者である原告及び被告会社の合理的意思を検討しても，両者が，本件更新料条項を「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部として定めていたと解することはできない。

　(カ)　以上のとおりであるから，本件更新料条項に，賃料の補充又は一部という性質があるとは認められない。

　　　ウ　更新拒絶権放棄の対価としての性質

　(ア)　賃貸人である被告会社が，更新拒絶の正当事由が存在するか，あるいは存在するか否かが判然としないにもかかわらず，更新時に本件更新料条項に基づく更新料の支払が受けられることを期待し，これと引換えに更新拒絶権をあらかじめ放棄することにより，賃貸人と賃借人との間の紛争が避けられることもあり得るから，この意味で，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有し，賃借人である原告に利益をもたらす面があることは否定できない。

　なお，原告及び被告Ａは，更新料の支払われるころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間（期間満了の６か月前まで）が徒過していて更新拒絶権が発生しないことが確定しているのが通常であり，更新料の支払によって更新拒絶権が放棄され紛争が回避されるとはいえない旨主張しているが，上記のように，賃貸人は，更新時に更新料の支払が受けられることを「期待して」あらかじめ更新拒絶権を行使しないことも考えられるから，この主張は失当である。

　(イ)　しかし，借地借家法２８条の規定等によれば，更新拒絶の正当事由の判断に際しては，当事者双方の建物使用の必要性が基本的な判断要素となり，建物の賃貸借に関する従前の経過及び建物の利用状況，立退料その他の財産上の給付の提供・支払は，補完的要素であって，建物使用の必要性の有無のみでは判断し難い場合に，初めてこれが考慮されるものと解される。

　このような正当事由の判断方法に照らすと，収益目的の居住用賃貸物件の建物賃貸借契約においては，当初から他人に賃貸する目的であるから，正当事由が認められる場合は少ないと考えられる。

　そして，本件においても，本件建物は被告会社がその事業のために賃貸用に改装して賃貸している物件であり，本件居室はその一室である以上，正当事由が認められる場合は少ないということができる。

　(ウ)　また，本件においては，更新時に更新料の支払が受けられることを期待して被告会社が更新拒絶権をあらかじめ放棄するといっても，それまでに原告から更新の申出（別紙２条２項。申出の期限は期間満了の６０日前である。）がされていない限り，期間満了の６か月前までは，被告会社が更新拒絶権を放棄するかしないかを自由に選択できる。したがって，本件更新料条項の存在により，必ず賃貸人である被告会社の更新拒絶権放棄がもたらされるわけではない。

　(エ)　このように，本件において，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有するとしても，そのような関係は，解約申入れに正当事由があるか，又はあるか否か判然としない場合であり，かつ，賃貸人である被告会社が，その自由な選択の下，解約よりも更新料の支払を受ける方を選択したという限られた場合に認められるもので，これにより賃借人が受ける紛争回避の利益は，それほど大きく評価すべきものではない。

　加えて，本件における更新料額は，１年ごとに月額賃料の２か月分，すなわち７万６０００円と，かなり高額である。

　その他，本件において，原告と被告会社が，特に更新料を更新拒絶権放棄の対価としての性質があるものと合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(オ)　以上を総合すると，本件において，更新拒絶権放棄は，そもそも本件の更新料の対価となっているとまではいえないか，あるいは，対価としての性質は認められるとしてもその意義は希薄で，更新料の金額とは均衡していないというべきである。

　　　エ　賃借権強化の対価としての性質

　(ア)　被告会社は，賃貸借契約が合意更新された場合，更新後も期間の定めのある賃貸借となるので，賃借人は，契約期間の満了までは明渡しを求められることはないが，法定更新の場合には，更新後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなるので（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，いつでも解約を申し入れることができるから，賃借人の立場は不安定なものとなるので，更新料は，合意更新をする対価であると主張する。

　(イ)　しかし，そもそも本件更新料条項においては，法定更新の場合にも更新料を支払う旨定められているから（別紙２条３項，４項），更新料を支払ったことによって賃借人の地位の安定すなわち賃借権の強化がもたらされることはない。つまり，上記のような合意更新と法定更新の違いを前提とする説明は，このどちらの場合にも支払うこととしている本件更新料条項の性質の説明としては，およそ成り立ち得ない。

　なお，仮に本件で法定更新の場合に更新料を支払う旨の定めがなかったとしても，法定更新の場合の解約申入れにも正当事由の存在が要件とされており（借地借家法２８条），前記ウ(イ)で検討したように，本件では正当事由が認められる場合が少ないと考えられることからすると，法定更新後の賃借人の立場と合意更新後の賃借人の立場の安定性の差異はわずかにすぎず，賃借権がそれによって強化されたと評価するのも困難である。

　(ウ)　その他，原告と被告会社が，本件更新料条項に賃借権強化の対価の性質があると特に合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(エ)　以上によれば，本件更新料条項には，賃借権強化の対価としての性質はない。

　　　オ　以上検討したとおり，本件更新料条項には，賃料の補充又は一部としての性質，賃借権強化の対価の性質はいずれも認められない。また，更新拒絶権放棄の対価の性質も，そのようにはいえないか，あるいは，かなり希薄なものとしてしか認められず，本件における更新料の金額とは均衡していない。

　そうすると，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有すると評価することもできる。

　　(2)　消費者契約法１０条該当性の検討

　　　ア　消費者契約法の適用

　原告は，事業として又は事業のために本件賃貸借契約の当事者となったものではない個人であるから，消費者契約法２条１項の「消費者」に該当する。また，被告は，不動産賃貸業等を事業とする株式会社であるから，同条２項の「事業者」に該当する。

　したがって，本件賃貸借契約は同条３項の「消費者契約」に該当し，同法１０条の規制対象たりうる。

　　　イ　前段要件該当性

　(ア)　消費者契約法１０条は，その前段において，適用の対象となる条項を「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」と規定している。

　そして，前記(1)オのように，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものであり，賃料の補充又は一部という性質は有していない。

　したがって，本件更新料条項は，賃借人に対し，民法６０１条に定められた賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に，金銭の支払義務を課すものであり，民法の規定に比して賃借人の義務を加重しているから，前段要件を充足する。

　(イ)　なお，被告会社の主張にかんがみ検討すると，賃借人である原告が，本件更新料条項を，本件賃貸借契約を締結する際の意思決定の考慮要素としていることは認められるから，この点において，本件更新料条項が，被告会社のいうところの中心条項の要件である，市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与しているものということは不可能ではない。そうすると，被告会社の主張に従えば，本件更新料条項が中心条項に当たることになって，消費者契約法１０条が適用されないということになってしまう。

　しかし，そもそも被告会社のいう中心条項が消費者契約法１０条前段要件を満たさないのは，中心条項といわれる契約の要素や価格についての定めは，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による」とそもそも当事者の自由に委ねられ，依るべき法的基準が与えられていないので，これに「比し」て「消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重」している場合が考えられないからであると解される。このように，同条は，依るべき法的基準がない，すなわち私的自治が強く尊重されている事項については，その司法的内容審査に服させないこととしているものと解されるのである。

　本件更新料条項は，必ず賃貸借契約に付随して定められるものであり，しかも，それ自身の対価がほとんど想定できないことからすれば，上記(ア)のように，賃貸借契約における賃借人の債務に関する民法６０１条の規定を，消費者契約法１０条の「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」，すなわち，与えられた法的基準として考えることができるのであり，つまり，本件更新料条項は，当事者の全くの自由には委ねられていないと考えられるものである。したがって，本件更新料条項が，仮に市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与している条項であるといえたとしても，この点は同条前段の適用に関し障害とならないといえる。

　　　ウ　後段要件該当性

　(ア)　検討の前提

　消費者契約法１０条は，その後段において，同条により無効となる条項を，「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と規定している。

　この「消費者の利益を一方的に害する」とは，消費者契約法の目的（同法１条）等に照らせば，消費者と事業者との間の情報の質及び量，交渉力の格差を背景として，消費者が誤認又は困惑するような状況に置かれるなどして，消費者の法的に保護されている利益を，信義則に反する程度に，両当事者の衡平を損なう形で侵害することをいうものと解される。

　(イ)　次に，掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。

　　ａ　国土交通省が，平成１９年３月，財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員である賃貸住宅管理会社を対象に行った民間賃貸住宅に係る実態調査の結果（乙１９）によると，更新料の徴収は全国的に行われているが，大阪府，兵庫県のように，全く更新料の支払がされていない地域もあり，京都府においては，平成１７年４月から平成１８年３月の間にされた居住用住宅の賃貸借契約のうち更新料が徴収されている物件は，５５．１パーセントである。

　　ｂ　更新料に関する情報

　インターネットや情報誌等の賃貸情報では，更新料が記載されているものも，記載されていないものも見受けられる上，同じ物件であっても，インターネットのサイトによって，更新料が記載されたりされなかったりしている場合もあるほか，被告会社自身のホームページ上でも，更新料についての記載がない場合がある（甲１４～２４，２８，乙２０，２９～５０）。このように，更新料の情報についての状況は一様ではない。

　(ウ)　検討

　　ａ　情報及び交渉力の格差

　被告会社の主張するとおり，賃借人は，賃貸物件の情報を，インターネットや情報誌等の賃貸物件情報により，容易に大量に入手できることは明らかである。そして，上記(イ)ｂによれば，更新料の有無や金額につき，選択した物件について必ず情報があるとは限らないものの，一定程度は，インターネットや情報誌等で情報を得ることができる状況にある。

　そうすると，少なくとも更新料に関する情報の量の点では，原告と被告会社には大きな格差は存在しないということができる。

　しかしながら，通常，一般の賃借人は，賃貸借契約上の個々の条項について，なぜそのような条項が定められているのか，なぜそのような金額になっているのかの理由については知らないことも多く，このような情報の質の観点からは，賃貸人との間に格差が存在することもあり得る。そして，通常，一般の賃借人が，前記(1)で検討したような更新料の法的性質というものについて認識しているとは考えられないし，現に，本件更新料条項の性質については，原告と被告会社の間で認識が一致していたとは認められず，一致していなかった可能性も高いことは，既に前記(1)イ，ウ，エで検討したとおりである。

　そうすると，本件更新料条項に関する情報の質の点では，原告と被告会社との間に格差があったと認められる。

　また，証拠（乙１，９，１０）及び弁論の全趣旨によれば，本件において，更新料を徴収すること及びその額については，賃貸人である被告会社の方であらかじめ決定しており，原告には交渉の余地はなく，仮にこれが不満であれば本件居室を賃借することを断念せざるを得なかったものと認められ，この意味において，本件更新料条項に関し，原告と被告会社との間には，交渉力の格差があったと認められる。

　被告会社は，情報力と交渉力に格差がない旨主張しているが，以上の検討結果に照らし，採用できない。

　　ｂ　原告の受けた不利益等

　前記(1)で検討したとおり，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものである。そうすると，通常，賃借人たる原告は，このような性質を知っていれば，更新料は支払いたくないと考えるはずである。そして，原告がこのような本件更新料条項の性質について認識していたと認めるに足りる証拠はない。

　また，原告は，更新料を含め，本件賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決めたものと窺われるが，仮に，本件更新料条項の上記のような性質を認識していれば，本件居室を賃借しようと判断しなかった可能性もあり，その意味で，原告は，一種の誤認状態に置かれていたものと評価することができる。

　以上によると，原告は，本件更新料条項の性質について一種の誤認状態に置かれた上で，本件更新料条項について合意し，対価性の乏しい贈与的金銭（金額は更新１回当たり月額賃料の２か月分である７万６０００円）の支払を約束し，実際に支払を行うことになり，法的に保護された利益を害されたということができる。

　　ｃ　被告会社の受ける不利益等

　本件更新料条項が無効となると，被告会社は既に受領している更新料を原告に返還することになる。しかし，これは，上記ｂの原告の受けた不利益に対応する利益がなくなるというだけのことであるから，この点は，ここでの検討において考慮すべき被告会社の不利益には当たらない。

　また，被告会社は，本件更新料条項が無効になれば，他の賃貸借関係にも波及し，既に受領した更新料を返還すべきこととなって，多大な不利益を受けるなどと主張しているが，これはそもそも本件更新料条項の効力の有無そのものによって受ける本件賃貸借契約に関する不利益ではない。更新料条項それぞれの規定内容，それぞれの契約締結前後の事情等によって，更新料条項の有効性の判断が事例ごとに異なることは当然にあり得るのであって，他の賃貸借契約への影響は，単なる事実上の問題にすぎない。したがって，被告会社の主張する被告会社の不利益は，ここでの検討に際し，考慮の対象とはならない。

　　ｄ　被告会社の主張の検討等

　被告会社は，その主張の中で，更新料が社会的に承認されていることを強調している。しかし，仮に更新料一般が社会的に承認されているからといって，本件更新料条項の対価性が乏しいことが克服されるわけではないし，これが原告の受ける不利益の大小に関係することもない。また，被告会社が主張する社会的承認の内容に関して検討しても，上記(イ)ａのように，全国一律に更新料の慣習があるというわけでもないから，本件更新料条項の有効無効の判断に関係する事情とはいえない。

　　ｅ　まとめ

　以上によると，本件更新料条項は，原告と被告会社との間の本件更新料条項に関する情報の質及び交渉力の格差を背景に，その性質について原告が一種の誤認状態に置かれた状況で，原告に，対価性の乏しい相当額の金銭の支払の約束と実際の支払をさせるという重大な不利益を与え，一方で，賃貸人たる被告会社には何らの不利益も与えていないものであるということができ，信義則に反する程度に，衡平を損なう形で一方的に原告の利益を損なったものということができるから，後段要件を充足する。

　　(3)　まとめ

　以上の検討によれば，本件更新料条項は，消費者契約法１０条に該当することが明らかであり，同条により無効である。

　２　争点(2)について

　　(1)　前段要件該当性

　　　ア　民法の規定（６０１条，６１６条，５９８条等）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務を負うが，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借契約において，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少である通常損耗の補修に関する費用は，使用収益の対価たる賃料の中に含まれているものと解される。

　よって，民法の規定によれば，賃借人には，通常損耗についての原状回復費用を負担すべき義務はない。

　　　イ　本件では，賃貸借開始時の新装状態への回復費用の一部負担金として定額補修分担金を支払うものとされており（別紙５条１項），ほかに通常損耗の原状回復費用が定額補修分担金に含まれないとの条項もないから，本件定額補修分担金条項は，通常損耗分の原状回復費用も含んでいるものと解される。また，故意又は重過失による損傷，改造の回復費用については，被告会社は別途原告に請求できる旨が定められている（別紙５条柱書，４項ただし書）。したがって，本件定額補修分担金条項による補填の対象となっているのは，前記アの通常損耗に関する原状回復費用と，原告の軽過失による損耗部分の原状回復費用ということになる。

　以上に加え，原告はいったん支払った定額補修分担金の返還を請求できないとされていること（別紙５条２項，３項）からすると，原告の軽過失による損耗部分の原状回復費用が，支払った定額補修分担金の額（１２万円）に満たない場合には，原告は，本来賃料に含まれているはずの通常損耗分の原状回復費用についてまで負担させられることになる。

　そうすると，この点において，本件定額補修分担金条項は，前記アの民法の規定に比して，消費者たる原告の義務を加重する条項であるということができる。したがって，本件定額補修分担金条項は，前段要件を充足する。

　　(2)　後段要件該当性

　　　ア　原告の受けた不利益

　まず，本件定額補修分担金条項が原告の義務を加重している程度について検討すると，支払済みの定額補修分担金は一切返還されず（別紙５条２項，３項），故意又は重過失による損耗の原状回復費用は別途請求できるものとされている（別紙５条柱書，４項ただし書）から，民法の規定と比べると，①軽過失による損耗についての原状回復費用が１２万円以上であれば，原告は通常損耗分の原状回復費用を負担しないことになり，原告に不利益はないが，②軽過失による損耗分の費用が１２万円に満たない場合には，原告の義務は加重されていることになる。

　本件の場合，月額賃料は３万８０００円であるのに対し，定額補修分担金はその３倍以上である１２万円であるところ，軽過失による損耗の原状回復費用がこのような額になることは考えにくく，賃借人が民法の規定よりも加重された義務を負う場合が多くなるから，本件定額補修分担金条項は，賃借人たる原告にのみ大きい不利益を与えるものであるということができる。

　　　イ　情報及び交渉力の格差

　このように，原告と被告会社には，本件定額補修分担金条項に関し，情報及び交渉力の格差があったものということができる。

　　　ウ　被告会社の主張の検討

　被告会社は，本件定額補修分担金条項は，軽過失による損耗の原状回復費用が定額補修分担金の額を超える場合には賃貸人の負担とする点において賃借人の義務を軽減しているとか，原状回復費用についてあらかじめ賃借人の負担を定めることによって紛争を回避し，リスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものであるなどと主張しているが，前記アのように，軽過失による損耗による原状回復費用が本件の定額補修分担金の額である１２万円（月額賃料の３倍以上）を超えることは通常ほとんど考え難いことからすると，賃借人たる原告に，被告会社の主張するような利益があるとはいえず，本件定額補修分担金条項が交換条件的な内容であるということはできないから，被告会社の主張は失当である。

　　　エ　まとめ

　以上によれば，原告は，本件定額補修分担金条項についての情報及び交渉力について被告会社と格差のある状況の下，自分にとって不利益であることを認識しないまま，本件定額補修分担金条項によって，信義則に反し，一方的に不利益を受けたものということができる。

　したがって，本件定額補修分担金条項は，後段要件を充足する。

　　(3)　まとめ

　以上によれば，本件定額補修分担金条項は，消費者契約法１０条に該当し，無効である。

　３　不当利得

　本件更新料条項及び本件定額補修分担金条項はいずれも無効であるから，これら条項に基づき原告が被告会社に支払った２２万８０００円及び１２万円の合計３４万８０００円は，いずれも法律上の原因がない利益に当たるということができる。

　４　結論

　以上のとおりであるから，原告の第１事件に係る金銭請求はいずれも理由があるから認容し，被告会社の第２事件及び第３事件に係る請求はいずれも理由がないから棄却する。なお，原告の第１事件に係る確認の訴えは，第２事件に係る金銭請求と訴訟物が同一であり，確認の利益がないから却下する。